Dobra umowa o roboty budowlane istotnie zmniejsza ryzyko sporu sądowego

Umowa jako czynnik zmniejszający ryzyko

Najważniejszym dokumentem w toku realizacji inwestycji budowlanej jest umowa o roboty budowlane, która – prawidłowo skonstruowana – jest bazą pozwalającą uniknąć nieporozumień i sporów. Innymi słowy, d obra umowa istotnie zmniejsza ryzyko sporu sądowego.

Z praktyki wynika, że w kontraktach budowlanych najbardziej problematyczne i najczęściej prowadzące do sporów sądowych są postanowienia dotyczące kar umownych na wypadek niedotrzymania harmonogramów prac. Zatem w zakresie kar przede wszystkim należy pamiętać o jednoznacznym ustaleniu, za co należą się kary , tj. czy za opóźnienie (czyli zwykłe, obiektywne uchybienie terminowi), czy też za zwłokę (czyli za opóźnienie zawinione). W wielu umowach te pojęcia są mylone i używane zamiennie – np. inwestor nalicza kary umowne po prostu za niedotrzymanie terminu, natomiast wykonawca stoi na stanowisku, że kara owszem należy się, ale tylko i wyłącznie za zawinione niedotrzymanie terminu, powołując się jednocześnie na brak swojej winy w opóźnieniu. W efekcie prowadzi to do sporu na tle zawinienia w niedotrzymania terminu. Co istotne – w takiej sytuacji, wobec nieprecyzyjnego sformułowania umowy – obie strony uważają, że postępują słusznie i mają swoje racje.

Idąc dalej, należy pamiętać o limitowaniu kar umownych, tj. o wprowadzeniu górnej granicy odpowiedzialności strony obciążanej karami (np. na poziomie 10 albo 20% wartości całego kontraktu). Wbrew pozorom taki zapis jest korzystny dla obydwu stron umowy – w razie bowiem jego pominięcia strona, na którą nałożono kary umowne przekraczające np. próg opłacalności danego przedsięwzięcia, zwykle dochodzi w sądzie tzw. miarkowania kar umownych, czyli ich obniżenia w drodze decyzji sądu. Warto przy tym pamiętać, że prawa do miarkowania kar nie można wyłączyć w drodze umowy, a samo miarkowanie możliwe jest, jeśli zobowiązanie zostało wykonane w znacznej części, bądź też gdy kara umowna jest rażąco wygórowana.

Niezwykle istotne jest również wprowadzenie i precyzyjne określenie terminów realizacji robót lub poszczególnych części (etapów) , zwłaszcza jeśli na prace jednego podmiotu wpływa efektywność i skuteczność prac innych firm. Na przykład dostawca prefabrykatów betonowych, który jest jednocześnie odpowiedzialny za ich zamontowanie, może być uzależniony w realizacji swych prac od producenta konstrukcji stalowej, która stanowi swoisty szkielet dla elementów betonowych. Ważne jest zatem takie ukształtowanie harmonogramu prac, które uwzględni omawianą zależność, a jednocześnie jasno i klarownie sprecyzuje, że np. kary umowne będą naliczane tylko i wyłącznie w przypadku opóźnienia zawinionego, tj. zwłoki, a nie opóźnienia wywołanego przez innego podwykonawcę.

Niezmiernie istotne jest również trzymanie się przewidzianych w kontrakcie procedur i sposobów informowania kontrahenta o podejmowanych czynnościach . W tym zakresie przykładowo należy wskazać, że w kontraktach budowlanych często poszczególne czynności wymagają zawiadomienia lub zgody drugiej strony, a brak akceptacji w odpowiedniej formie jest często źródłem sporu. Trzeba zatem pamiętać o restrykcjach związanych z pozyskiwaniem i dokumentowaniem takiej zgody, zwłaszcza że przedmiotowa dokumentacja może być niezmiernie istotna na etapie rozliczenia.