W pierwszej kolejności należy ustalić, czy niezgodność ujawniona w księdze wieczystej stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym istniała już od chwili dokonania wpisu, czy dopiero nastąpiła po dokonaniu wpisu (stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej był początkowo zgodny z rzeczywistym stanem prawnym i dopiero później stał się z nim niezgodny). W tym drugim przypadku, aby doprowadzić do uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym należy złożyć do sądu wniosek o dokonanie wpisu (wykreślenia) w księdze wieczystej na podstawie stosownego dokumentu lub orzeczenia w postępowaniu prowadzonym zgodnie z przepisami art. 6261 i n. k.p.c. W pierwszym natomiast przypadku mamy możliwość wytoczenia powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ust. 1 z dnia 6 lipca 1982 r. ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Na marginesie wskazuję, że istotne znaczenie ma również okoliczność, iż postępowanie o usunięcie niezgodności z rzeczywistym stanem prawnym może być wszczęte w przypadku, gdy nie ma innych regulacji prawnych pozwalających na osiągnięcie takiego samego efektu. Przykładowo w przypadku, gdyby błędny wpis w księdze wieczystej nastąpił na podstawie decyzji administracyjnej obarczonej jakimś błędem (np. wadą nieważności), wówczas należy podjąć kroki co do wszczęcia postępowania administracyjnego w celu stwierdzenia nieważności decyzji i na podstawie nowo uzyskanej decyzji można złożyć wniosek o prawidłowy już wpis w księdze wieczystej. Jak przyjmuje się w orzecznictwie Sądu Najwyższego w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zachodzi współuczestnictwo konieczne pomiędzy osobami wpisanymi w dziale drugim księgi wieczystej. Oznacza to, że brak reprezentacji wszystkich podmiotów (współwłaścicieli) w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym prowadzi do oddalenia powództwa. Mając na uwadze, że w przedstawionym stanie faktycznym współwłaścicieli jest wielu, powinni oni wszyscy wziąć udział w postępowaniu. Jednakże, w orzecznictwie Sądu Najwyższego dopuszcza się ograniczenie czynnej legitymacji procesowej po stronie powodowej w sporze o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, w sytuacji gdy z pozwem wystąpił tylko jeden ze współwłaścicieli, a pozostali nie zgłosili sprzeciwu. Można więc wystąpić z takim powództwem przeciwko współwłaścicielowi na rzecz którego jest wpisany udział w innej wysokości, niż w rzeczywistości mu przysługuje (pozwany), jeżeli ten błędny wpis powoduje, iż druga osoba/osoby (powód/powodowie) ma/mają z tego powodu błędnie wpisaną wysokość udziału prawa własności w drodze wewnętrznej. Zgodnie z art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece: Art. 10. [Roszczenie o usunięcie niezgodności] 1. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. 2. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Pozdrawiam, Iwona Kowalska, adwokat www.kowalska-plech.pl