Dzień dobry,
Bardzo proszę o udzielenie porady prawnej w następującej sprawie:

We wrześniu 2015r. na pierwszym przetargu ustnym nieograniczonym, po długiej licytacji, nabyłem od Gminy Miasto Koszalin niedużą działkę własnościową /prawo własności nieruchomości niezabudowanej/ przeznaczoną pod zabudowę mieszkaniową. Zgodnie z warunkami przetargu jak i późniejszymi zapisami w akcie notarialnym sprzedaży /rozdział II. Zakres Zobowiązań Nabywców Nieruchomości/ działka stanowi moją własność, ale jest też zapisane że nabywca (czyli ja) w ciągu 3 lat od daty zawarcia aktu notarialnego zobowiązuje się rozpocząć zabudowę działki tj. wybuduje fundamenty. Brak spełnienia tego warunku obwarowany jest zapisem, że po bezskutecznym upływie terminu zabudowy jw. Gminie przysługuje uprawnienie do obciążenia nabywcy karami umownymi w wysokości 10% ceny nabycia brutto – po upływie 3 lat i każdego kolejnego roku, od dnia zawarcia aktu notarialnego i że nabywca zobowiązuje się zapłacić te kary w ciągu 30 dni od dnia otrzymania wezwania do zapłaty na rachunek Gminy. Jest też zapis, że w celu zabezpieczenia należności z tytułu kar umownych jw. wraz z odsetkami za opóźnienie, nabywca podda się rygorowi egzekucji na podst. art.777 par.1 pkt.5 k.p.c. do kwoty odpowiadającej 50% ceny nabycia brutto z całego majątku, co do obowiązku zapłaty tych kar umownych na rzecz Gminy w terminie 6 lat od daty zawarcia aktu notarialnego. Warunkiem upoważniającym Gminę do prowadzenia przeciwko nabywcy egzekucji całości roszczenia będzie w przypadku bezskutecznego upływu terminu rozpoczęcia zabudowy, opisanego w rozdziale II. Zakres Zobowiązań Nabywców Nieruchomości. Natomiast w przypadku zbycia nieruchomości w obrocie wtórnym, przed wybudowaniem fundamentów, nabywca (czyli ja) pozostanie podmiotem zobowiązanym do ponoszenia wobec Gminy odpowiedzialności za realizację zabudowy nieruchomości w sposób i w terminie określonych w powołanym powyżej rozdziale II. Zakresu (..).

Po nabyciu działki zamierzałem w ciągu 2-3 lat wybudować domek jednorodzinny dla mojej rodziny, więc wykonałem wstępne czynności: działkę ogrodziłem, wyciąłem drzewa i zleciłem wykonanie indywidualnego projektu budowlanego domku firmie Archon /projekt wykonano i został zapłacony/.

Z początkiem 2018r. nagle rozpoczęły się poważne problemy zdrowotne mojego małego dziecka, a po kilku miesiącach to samo dotknęło mnie /hospitalizacja i niepewne rokowania na przyszłość/. W związku z tym zawiesiłem prace dotyczące budowy, a Gminę poinformowałem o moich kłopotach prosząc o przedłużenie terminu zabudowy do końca 2019r. Otrzymałem odpowiedź, że ponieważ 3-letni termin minie dopiero 16 listopada 2018r. to moje pismo jest przedwczesne i mam się zwrócić z odrębnym wnioskiem bezpośrednio przed tym terminem.

Ponieważ moja sytuacja jest niestabilna /zdrowie/ sam nie wiem czy będę chciał się jeszcze wybudować, czy jednak będę musiał sprzedać działkę. Tylko kto ją kupi z takim zapisem w akcie notarialnym, że termin zabudowy upływa 15.11.2018r. i że grożą kary umowne 10% w skali rocznej ? Gdyby to była ‘normalna’ działka własnościowa /bez dodatkowych warunków z terminem zabudowy, karami umownymi, itp./ to bym mógł odłożyć decyzję na okres paru lat. A tak nie wiem co zrobić i jakie rzeczywiste konsekwencje grożą mi ze strony Gminy.

Chciałbym Państwa zapytać, czy te zapisy /w warunkach przetargu i potem w akcie notarialnym/ w świetle kupna działki na prawach własności /a nie użytkowania wieczystego/ są prawidłowe i czy można je w Gminie na tym etapie zakwestionować ? Nigdzie nie znalazłem podstawy prawnej takiego zapisu.
Czy po upływie terminu zabudowy powinienem zwrócić się do Gminy o przedłużenie terminu zabudowy np. o kolejne 3 lata, co dałoby mi możliwość wybudowania się (jeśli miną moje problemy zdrowotne) lub sprzedaży działki (jeżeli niestety będzie to konieczne), czy też należy podjąć jakieś inne kroki ?

Moim zamiarem było postawienie domku na tej działce, a niezależna ode mnie sytuacja losowa w tej chwili mi to uniemożliwia, natomiast w/w zapisy nie dają możliwości odroczenia decyzji choć o kilka lat.
Będę wdzięczny za Państwa fachową pomoc i wskazanie mi właściwej ścieżki postępowania w tej sprawie.

Łączę pozdrowienia,
Wiesław