Kto odpowiada przed nadzorem budowlanym za samowolne wybudowanie balkonu w budynku wielorodzinnym?

Bartosz Krycki   Adwokat  (Od 2019)  

Kancelaria Adwokacka Adwokat Bartosz Krycki

Legnicka 52, lok 503, 54-204 Wrocław

 Email

1. Kto odpowiada za samowolę budowlaną? Odpowiedzialność za samowolne wykonanie robót budowlanych (w tym przypadku balkonu) zależy od tego, kto był inwestorem i jakie relacje prawne łączyły właściciela mieszkania ze spółdzielnią mieszkaniową. a) Właściciel mieszkania jako inwestor Jeżeli właściciel mieszkania samodzielnie zdecydował o budowie balkonu i sfinansował jego wykonanie, to w świetle art. 28 ust. 1 Prawa budowlanego (ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.) był on inwestorem. W takim przypadku właściciel mieszkania ponosi odpowiedzialność przed nadzorem budowlanym za samowolę. b) Spółdzielnia jako właściciel części wspólnej budynku Balkon, jako część zewnętrzna budynku wielorodzinnego, jest częścią wspólną nieruchomości. Odpowiedzialność za jego budowę mogłaby zatem spoczywać na spółdzielni, jeżeli to ona zainicjowała lub zgodziła się na jego wykonanie. Jednak ustna zgoda spółdzielni w latach 80. nie stanowi formalnego dokumentu, który mógłby potwierdzić jej udział jako inwestora. 2. Samowola budowlana a legalizacja „starych” obiektów W Pana przypadku może znaleźć zastosowanie art. 49f Prawa budowlanego, który wprowadza uproszczoną procedurę legalizacji samowoli budowlanych, jeśli zostały one wybudowane przed co najmniej 20 laty. Warunki legalizacji: Obiekt budowlany musi istnieć co najmniej 20 lat. Właściciel/inwestor musi przedłożyć dokumenty potwierdzające wiek obiektu oraz jego zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi. Brak sprzeciwu ze strony organów nadzoru budowlanego. W tym przypadku legalizacja może być możliwa, o ile: Balkon nie narusza przepisów technicznych. Zostanie wykazane, że konstrukcja jest stabilna i bezpieczna. PRZEPISY: [Dokumenty legalizacyjne w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym] 1. W ramach uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia jego doręczenia. 2. Do dokumentów legalizacyjnych, o których mowa w ust. 1, należą: 1) oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2; 2) geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego; 3) ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego: a) nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz b) pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. 3. Na postanowienie, o którym mowa w ust. 1, przysługuje zażalenie.' Art. 49h. [Sprawdzenia dokonywane w trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego] 1. W trakcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego sprawdza: 1) kompletność dokumentów legalizacyjnych oraz 2) czy z ekspertyzy technicznej, o której mowa w art. 49g ust. 2 pkt 3, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. 2. W przypadku stwierdzenia niekompletności dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o obowiązku usunięcia niekompletności w wyznaczonym terminie. Art. 49i. [Rozstrzygnięcia wydawane w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym] 1. Organ nadzoru budowlanego, w uproszczonym postępowaniu legalizacyjnym, wydaje: 1) decyzję o legalizacji, w przypadku gdy: a) dokumenty legalizacyjne są kompletne lub ich niekompletność została usunięta zgodnie z postanowieniem, o którym mowa w art. 49h ust. 2, oraz b) z ekspertyzy technicznej, o której mowa w art. 49g ust. 2 pkt 3, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania; 2) decyzję o nakazie rozbiórki, w przypadku: a) nieprzedłożenia dokumentów legalizacyjnych w wyznaczonym terminie wskazanym w postanowieniu, o którym mowa w art. 49g ust. 1, b) niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia, o którym mowa w art. 49h ust. 2, c) gdy z ekspertyzy technicznej, o której mowa w art. 49g ust. 2 pkt 3, wynika, że stan techniczny obiektu budowlanego stwarza zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi lub nie pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodne z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania. 2. Decyzja o legalizacji stanowi podstawę użytkowania obiektu budowlanego.

Kancelaria Prawna LEGATO  

Legnica

 Email

Odpowiedzialność za samowolnie wybudowany balkon zależy od tego, kto podjął decyzję o jego budowie: Właściciel mieszkania odpowiada, jeśli samodzielnie zbudował balkon bez formalnej zgody spółdzielni. Ustna zgoda spółdzielni nie ma mocy prawnej. Spółdzielnia mieszkaniowa mogłaby ponosić odpowiedzialność, gdyby istniały dowody na jej pisemną zgodę lub inicjatywę. Legalizacja „starej” samowoli budowlanej Balkon można zalegalizować, jeśli: Został zbudowany ponad 20 lat temu (spełnione w tym przypadku). Nie zagraża bezpieczeństwu – konieczna będzie ekspertyza techniczna. Właściciel złoży wniosek do nadzoru budowlanego. Legalizacja starych samowoli jest bezpłatna. Rekomendacja Skontaktuj się z inspektorem nadzoru budowlanego i przygotuj wniosek o legalizację. W razie wątpliwości, ekspertyza techniczna i dokumenty dotyczące spółdzielni mogą być pomocne.