Obrót gruntami rolnymi.

Moja mama posiada 6ha ziemi które jest zmuszona sprzedać tylko problem tkwi w tym że ziemia jest dana w dzierżawę od września 2014r do grudnia 2025 umowa podpisana u notariusza. Dzierżawce nie stać na kupno całości tylko 3ha i zaniza cenę rynkowa ziemi. Mam innego rolnika który posiada ponad 300ha ziemi i jest zainteresowany kupnem i daje większą cenę ale zdania są podzielone że może kupić ziemię z dzierżawa a druga że nie bo od kupna przez 5 lat musi ją użytkować osobiście i po drugie że prawo kupna ma tylko dzierżawca. W odpowiedzi na Pana e-mail z dnia 1 stycznia 2020 r. ? Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa uprzejmie informuje.

Obrót nieruchomościami rolnymi w Polsce reguluje szereg przepisów, w tym ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (j.t. Dz. U. z 2019 r. poz. 1362).

Z treści e-maila wynika, że Pani mama jest od ok. 10 lat właścicielką nieruchomości rolnej o powierzchni ok. 6 ha, którą chciałaby sprzedać. Wskazuje Pan, że nieruchomość ta jest przedmiotem dzierżawy zawartej do końca 2025 roku. Chciałby się Pan dowiedzieć, czy w świetle obecnie obowiązujących przepisów Pana teściowa może sprzedać tę nieruchomość rolnikowi zainteresowanemu jej nabyciem, innemu niż jej dzierżawca.

Ustawodawca w art. 2b ust. 1 ww. ustawy, nałożył na nabywcę nieruchomości rolnej obowiązek prowadzenia gospodarstwo rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzenie tego gospodarstwa osobiście. W okresie tym nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom (art. 2b ust. 2 ww. ustawy).

Zatem osoba fizyczna, która dokonuje nabycia nieruchomości rolnej, zobowiązana jest m.in. do spowodowania skutku w postaci przejęcia w posiadanie tej nieruchomości oraz włączenia jej w skład prowadzonego przez siebie gospodarstwa. Nabycie nieruchomości obciążonej umową dzierżawy, pomimo faktycznego przeniesienia prawa własności, takiego skutku nie spowoduje, gdyż w myśl zapisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, osoba fizyczna będąca rolnikiem indywidualnym może się wykazać osobistym prowadzeniem swojego gospodarstwa, jeżeli pracuje w tym gospodarstwie oraz podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie (art. 6 ust. 2 ww. ustawy).

Tak więc, mając na uwadze przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nabywcą ww. nieruchomości rolnej obciążonej umową dzierżawy w przedmiotowym przypadku może być:

1) jej dzierżawca, o ile:

- jest on rolnikiem indywidualnym, lub

- jest on podmiotem uprawnionym ustawowo (tj. wymienionym w art. 2a ust. 3 pkt 1 ww. ustawy), lub

- uzyskał stosowną zgodę Dyrektora Generalnego KOWR na nabycie nieruchomości rolnej (zgodnie z art. 2a ust. 4 ww. ustawy);

2) każdy podmiot, o ile ta nieruchomość rolna:

- nabyta zostanie w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego, lub

- położona jest (w całości) na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. ? Prawo geologiczne i górnicze.

Rolnikiem indywidualnym, w myśl art. 6 ww. ustawy, jest osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała (zameldowanie na pobyt stały) w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Warunki składające się na definicję rolnika indywidualnego muszą zostać spełnione łącznie.

Ponadto należy wyjaśnić, że w sytuacjach określonych w ustawie w wypadku sprzedaży nieruchomości rolnej - Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługiwać może prawo pierwokupu tej nieruchomości. Jeżeli ma nastąpić sprzedaż nieruchomości rolnej, w stosunku do której KOWR przysługuje prawo pierwokupu o którym mowa w art. 3 ust. 4 ustawy ? strony transakcji (tj. sprzedający i kupujący) zawierają u notariusza najpierw warunkową umowę sprzedaży, która powinna być niezwłocznie przesłana do KOWR. Wówczas KOWR może, w ciągu miesiąca od otrzymania warunkowej umowy sprzedaży, wykonać przysługujące mu prawo pierwokupu danej nieruchomości rolnej.

Jednakże prawo pierwokupu nieruchomości rolnej nie przysługuje KOWR m.in. jeżeli nabycie następuje za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 2a ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Decyzję wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości rolnej należy wówczas przedstawić notariuszowi dokonującemu czynności związane z przeniesieniem własności tej nieruchomości.

Więcej informacji dotyczących stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego znajdzie Pan na stronie internetowej KOWR www.kowr.gov.pl w zakładce ?UKUR ? obrót ziemią rolną?.