Porada w sprawie mieszkaniowej.

Z chwilą wyodrębnienie pierwszego lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności na podmiot różny od dotychczasowego właściciela nieruchomości gruntowej, czyli dnia 29.12.2020r., w którym to dniu został złożony wniosek o założenie księgi wieczystej dla pierwszego lokalu wyodrębnionego i nabytego umową notarialną z dnia 29.12.2020 roku, z mocy prawa utworzyła się Wspólnota Mieszkaniowa. Zgodnie z posiadaną wiedzą, podczas zbycia pierwszego lokalu, właściciele pierwszego zbytego lokalu podpisali akt notarialny dnia 29.12.2020r. zawierający zapis, że „zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest jako zarząd powierzony w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali, a sprawowanie pierwszego zarządu nieruchomością wspólną powierzono firmie XXX, która sprawuje zarząd na zasadach określonych w odrębnie zawartej umowie.” Jako że umowa w formie aktu notarialnego zawierana jest pomiędzy właścicielami lokali, a nie pomiędzy nimi i zarządcą, oraz jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17.06.2015 roku, sygn. Akt II GSK 1153/14, że do wykonywania czynności zarządzania powierzenie zarządzania w akcie notarialnym nie wystarczy i konieczne jest zawarcie umowy w tym zakresie, dnia 21.01.2021r. została zawarta Umowa o Zarządzanie Nieruchomością pomiędzy „Wspólnotą Mieszkaniową YYY reprezentowaną przez J.D. – Członka Zarządu”, a „firmą XXX reprezentowaną przez E.P.”. Również na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego pomiędzy Nabywcami pierwszego zbytego lokalu a Deweloperem został dokonany wpis do Księgi Wieczystej Nieruchomości wskazujący na zarząd powierzony jako sposób zarządzania nieruchomością wspólną, a wniosek o ten wpis został dokonany 04.01.2021r.

Tego samego dnia (21.01.2021r.) co nastąpiło podpisanie umowy pomiędzy Wspólnotą a Zarządcą powierzające przez Wspólnotę Zarządcy zarząd i administrację Nieruchomością na warunkach określonych w tej umowie, odbyło się również pierwsze zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej z udziałem pełnomocnika właścicieli pierwszego wyodrębnionego mieszkania oraz J.D. w roli pełnomocnika A.K. (Dewelopera), na którym to zebraniu została podjęta uchwała powołująca jednoosobowy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej oraz wybierająca do tego Zarządu J.D. – pełnomocnika A.K. (Dewelopera). Podkreślam również, że podczas uchwalania tej uchwały nie było obecnego notariusza, w związku z czym uchwała zmiany sposobu zarządzania z powierzonego na lokatorski wydaje się nieważna. Dodatkowo sama uchwała nawet nie zakłada zmiany sposobu zarządzania, a tylko powołuje Zarząd Wspólnoty, powielając umowny Zarząd Powołany.

J.D. powołuje się na bycie w Zarządzie do dnia dzisiejszego. Nawiasem mówiąc J.D. w podpisanej uchwale była pełnomocnikiem Dewelopera, który posiadał 11/12 mieszkań, natomiast obecnie Deweloper sprzedał już wszystkie mieszkania, a J.D. jest teraz lokatorem jednego z mieszkań i pełnomocnikiem osoby związanej z Deweloperem, która posiada dwa mieszkania.

W zapisie wyżej wspomnianej uchwały powołano się na działanie na podstawie art. 18 Ustawy o Własności Lokali (dalej OWL). Na podstawie tego samego artykułu OWL dnia 29.12.2020r. umową notarialną zarząd został powierzony firmie XXX, co jak wcześniej wymieniono, zostało dnia 21.01.2021r. zawarte umową o zarządzanie. Następnie w Akcie Notarialnym „Akt Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu, Umowa Sprzedaży, Pełnomocnictwo oraz Oświadczenie o Ustanowieniu Hipoteki” dla mojego mieszkania, który został podpisany w marcu 2021, widnieje zapis wskazujący na sposób zarządzania jako zarząd powierzony z określeniem konkretnego pierwszego Zarządcy (zapis przytoczony w jednym z poprzednich akapitów).

Art. 20 ust. 2 UWL wskazuje, że „zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani”, natomiast chcę mieć pewność, czy forma zarządzania jako Zarząd Powierzony, która to forma została wpisana w Księgę Wieczystą Nieruchomości, jest nadal ważna i firma XXX, której powierzono zarząd, jest prawnym zarządcą oraz dodatkowo chcę potwierdzić, czy J.D. nie miała prawa przez ostatnie 2 lata być w Zarządzie Wspólnoty.

Jakie prawne kroki mogę/powinnam podjąć? Czy najlepszym rozwiązaniem będzie np. pozew cywilny przeciwko firmie zarządzającej XXX i na jakiej podstawie, czy może np. wnieść powództwo o stwierdzenie nieistnienia opisanej uchwały?

Dodatkowo będzie jeszcze dochodziła sprawa z nielegalnym przetwarzaniem danych osobowych przez firmę zarządzającą XXX. Firma od 2 lat twierdziła, że kamery na naszym budynku to atrapy, nigdzie nie są podłączone, i dane nie są przetwarzane, natomiast w sytuacji spornej, gdzie firmie na rękę było zdobycie dowodu z kamery, okazało się, że posiadają nagranie sytuacji, czyli przetwarzają nasze dane osobowe, a nie posiadają ze Wspólnotą Umowy o Powierzenie Przetwarzania Danych Osobowych, ani żadnych zapisów tego dotyczących w Umowie o Zarządzaniu.
W tej sprawie będę prawdopodobnie pisała oddzielne pismo do Urzędu Ochrony Danych Osobowych.