Uregulowanie stanu prawnego nieruchomości

W jaki sposób uregulować następującą sytuację:dom (jeden numer)w praktyce składa się z dwóch odrębnych,samodzielnych lokali (nie są formalnie wydzielone)zamieszkiwany jest od 80-90 lat przez 2 różne rodziny(ich spadkobierców)i równocześnie położony jest na 2 działkach należących do ww.rodzin przy czym fizycznie zajmowane części budynku i przyległej działki nie pokrywają się z własnością działek jakie widnieją w KW ( tzn.część budynku jednej z rodzin położona jest na działce tej drugiej i odwrotnie) czy można dokonać jedynie podziału działek-zgodnie z faktycznym władaniem(bez podziału budynku ) i notarialnie dokonać np.zamiany działek aby właściwe osoby(jest zgoda)stały się automat.właścicielami odpowiednich działek a co za tym idzie budynków na nich umieszczonych?czy to wystarczy?
I co w sytuacji gdy : pierwotnie była zgoda wszystkich zainteresowanych, ale po dokonaniu podziału działek pod budynkiem (przez geodetę) zgodnie z faktycznym władaniem działkami i budynkiem, jedna ze stron nie wyraziła zgody na przeprowadzenie sprawy u notariusza.Czy w tej sytuacji jedna ze stron może w jakikolwiek sposób uregulować sprawę własności ?(poniosła koszt geodety a zasiedzenie generuje nowe koszty + 7% podatku). działki zostały prawdopodobnie źle wytyczone (niezgodnie z faktycznym władaniem) lata temu ale to "luźna" informacja