Witam.

Opis sytuacji:
Jesteśmy tzw. małą wspólnotą mieszkaniową w budynku wielorodzinnym o trzech kondygnacjach. Budynek powstawał w dwóch etapach. Na początku miał dwie kondygnacje po trzy mieszkania na jednej kondygnacji (6 właścicieli lokali), do których wchodziło się z jednej klatki schodowej. Lokalom były przynależne piwnice, w piwnicy mieści się wspólna suszarnia.
W drugim etapie nadbudowano całe drugie piętro, do którego prowadzi specjalnie dobudowana klatka schodowa prowadząca na nowe piętro, które w całości ma jednego właściciela i użytkowane jest tylko przez niego (nie korzystają z niego właściciele sześciu poniżej położonych lokali).

Opis problemu:
Na zebraniu właścicieli lokali wspólnota chciała podjąć uchwałę, by połączyć fundusz remontowego z pozycją kosztów zarządu, żeby stanowiły ?jeden worek?, a jednocześnie pozwoli na szybsze zbieranie pieniędzy na remont dachu, a nadwyżki powstające na oszczędnościach w pozycji kosztów zarządu automatycznie będą zwiększały wartość środków przeznaczonych na utrzymanie nieruchomości i inwestycje, głównie w dach.
Jeden z właścicieli przedstawił zestawienie ?Wielkości udziałów we współwłasności?, z którego wynika, że do każdego lokalu mieszkalnego w budynku jest przyporządkowana tzw. powierzchnia wspólna stanowiąca współwłasność, którą także trzeba doinwestowywać z funduszu remontowego, naliczanego dotychczas tylko od lokali mieszkalnych. Stąd na podstawie Art.3 ust.3 Ustawy o własności lokali należy zacząć naliczanie opłat na remonty nie tylko od powierzchni mieszkalnej, ale też od części wspólnej w udziale procentowym przypadającym na lokale. Przedmiotowe wyliczenie opierało się zsumowaniu powierzchni użytkowych lokali i powierzchni piwnic sześciu lokali (będących od początku( które są zapisane w każdym akcie notarialnych jako powierzchnia przynależna), natomiast w przypadku w lokalu nr 7 zastosował zsumowanie powierzchni użytkowej lokalu i w przybliżeniu powierzchni klatki schodowej jako części przynależnej tylko lokalowi położonemu na drugim piętrze.

Właściciel lokalu nr 7 nie zgadza się z takim wyliczeniem,gdyż twierdzi, że klatka schodowa prowadząca na drugie piętro jest częścią wspólną Wspólnoty, a nie częścią przynależną, twierdzi, że aktem notarialnym kupił mieszkanie i 3/9 części wspólnej , natomiast nie kupił jakichkolwiek części przynależnych.

1. W związku z powyższym zwracam się z prośbą o opinię prawną, czy klatka schodowa prowadząca na drugie piętro stanowi współwłasność i część wspólną budynku i koszty jej utrzymania nie powinny być przyporządkowane temu lokalowi nr 7, czy też jest częścią przynależną, której koszty utrzymania powinny być przyporządkowane wyłącznie lokalowi nr 7?
2. Czy Wspólnota może uchwałą ustalić, że osoba która kupiła mieszkanie na 2 piętrze w budynku 3 kondygnacyjnym do którego wchodzi się odrębną klatką schodową może uchwałą ustalić, że ta klatka będzie przynależną częścią tegoż mieszkania, a nie częścią wspólną wszystkich siedmiu lokali jak jest w drugiej klatce schodowej, która prowadzi do pozostałych 6 mieszkań? Nadmieniam, że w akcie notarialnym właściciela drugiego piętra nie ma żadnych wzmianek o powierzchniach przynależnych ( także, jeśli chodzi o piwnicę ) i z tej "Jego" klatki jest jedyne wejście na dach.