5 mitów o najmie mieszkania. Poradnik Wynajmującego.

PRAWA WYNAJMUJĄCEGO - MIKROBLOG

 

 

Dzień dobry, 

W tym cyklu będę przedstawiał krótkie wpisy dotyczące podstaw prawa dla Wynajmujących lokale mieszkalne. 

Dzisiaj przedstawiam 5 mitów o najmie mieszkania (lokalu mieszkalnego), których znajomość pozwoli Ci uniknąć wielu problemów. Jest to Poradnik dla Wynajmujących. 

Krótka uwaga:

Wynajmujący  = ten, który udostępnia mieszkanie,  Najemca  = ten, który mieszka w wynajętym mieszkaniu i płaci z tego tytułu czynsz. 

 

1# najem mieszkania jest uregulowany jedynie w kodeksie cywilnym

Nieprawda. Znaczna część przepisów o najmie z kodeksu cywilnego będzie obowiązywała także osoby wynajmujące mieszkanie, ale istnieje jeszcze taka ustawa, której wdzięczna nazwa brzmi:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm.).

To w niej znajdziesz przepisy dotyczące m.in. kaucji, rozwiązywania umów czy podwyższania czynszu.

#2 swoboda umów. Jestem Panem swojej własności, więc mogę napisać w umowie najmu mieszkania co mi się podoba

W polskim prawie cywilnym istnieje zasada tzw. swobody umów. W dużym uproszczeniu można się umówić na wszystko, co nie jest niezgodne z prawem. Poniżej podam przykład, niezgodnego z prawem zapisu, dotyczącego umowy najmu mieszkania: 

Pan Jan, właściciel lokalu mieszkalnego w X., zawarł z Panem Piotrem umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony. Pan Jan i Pan Piotr razem uzgodnili, że właściciel może wypowiedzieć umowę z powodu niezapłacenia  w terminie czynszu za jeden miesiąc. Czy Pan Jan może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu w sytuacji, w której faktycznie Pan Piotr nie zapłacił jednomiesięcznego czynszu?

Nie może. Ustawa o ochronie praw lokatorów w artykule 11 wyraźnie stanowi, że można wypowiedzieć umowę, jeśli najemca nie zapłacił czynszu za trzy pełne okresy (i to po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia, które to musi dawać najemcy jeszcze dodatkowy miesiąc na spłatę zadłużenia!).

Zasady ustawowe są  ważniejsze niż to co zapisano w umowie.

Oczywiście, inną kwestią jest to, czy Pan Piotr, w razie otrzymania wypowiedzenia, wdałby się w spór z Panem Janem. 

#3 warto szukać wzoru umowy najmu mieszkania w internecie. Najlepiej darmowego

W Internecie roi się od nieprawidłowo sformułowanych umów najmu lokali mieszkalnych. Są też wzory przygotowane bardzo dobrze. Tip dla Ciebie: korzystaj z wzorów, o ile wiesz, że są zgodne z prawem😊  W praktyce: albo będziesz znał dobrze przepisy i samodzielnie zweryfikujesz prawidłowość wzoru albo zlecisz jednak napisanie umowy prawnikowi. Uwierz mi, umowa to naprawdę bardzo ważny dokument, o którym się nie pamięta, dopóki strony umowy nie wdadzą się w spór.

#4 Najemcy, który nie płaci, można odciąć wodę. To dobra metoda na legalne zmuszenie go do opuszczenia lokalu i rozwiązanie umowy najmu mieszkania

Taka metoda nie jest legalna.  Przeczytaj art. 191 kodeksu karnego, a zwłaszcza § 1a tego przepisu:

“ Art.  191. §  1a.  (…) karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje  przemoc innego rodzaju  uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

#5 Jestem właścicielem lokalu, więc to ja decyduję, że najemca, który nie płaci na czas czynszu, musi mi oddać mieszkanie. Natychmiast!

Prawa chroniące lokatorów przeczą powyższemu zdaniu. Dopóki nie rozwiążemy komuś skutecznie umowy najmu mieszkania, osoba ta, ma prawo mieszkać w naszym lokalu i my jako właściciele nie możemy nim swobodnie dysponować. Podstawa prawna? Proszę bardzo: art. 344 kodeksu cywilnego (najemca jako posiadacz może, co do zasady, w razie naruszenia posiadania skutecznie wystąpić z roszczeniem o przywrócenie posiadania, nawet przeciwko właścicielowi mieszkania).  

Wcześniej wspominany art. 191 kodeksu karnego, a także art. 193 kodeksu karnego, który reguluje tzw. przestępstwo naruszenia miru domowego.

Nie można próbować wpływać na lokatora jakąkolwiek formą przemocy, ani wdzierać się do jego mieszkania bez jego zgody (tak! To nie moje przejęzyczenie. Właściciel, który zawarł umowę najmu z lokatorem, wyzbywa się przez to na rzecz najemcy uprawnień w zakresie korzystania z lokalu).

Chcesz przeczytać bardziej rozbudowaną wersję artykułu? 

Zapraszam:

https://prawawynajmujacego.pl/najem-mieszkania-5-mitow/

 

Radca prawny Marek Rackiewicz