Budujesz na cudzym gruncie – co warto wiedzieć?

Jesteś właścicielem działki, na której osoba trzecia wybudowała budynek lub to ty wybudowałeś budynek na działce, której nie jesteś właścicielem? Z pozoru wydawać by się mogło, że takie sytuacje zdarzały się i zdarzają  sporadycznie i jedynie ten komu przysługuje prawo własności do działki gruntu wznosi na niej budynek/urządzenie.

Rzeczywistość bywa zaskakująca i okazuje się, ze takie sytuacje mają miejsce i to dość często. Co warto wiedzieć, o czym warto pamiętać ? Ta kwestia jest również istotna z punktu widzenia spadkobiorców.

Zgodnie z tą paremią to co zostało wybudowane na cudzym gruncie staje się własnością tego kto jest właścicielem gruntu.

Zapraszam do zapoznania się z przepisami kodeksu cywilnego, które regulują tę materię na gruncie  polskich przepisów.

Zgodnie z treścią art. 231 kodeksu cywilnego:

§  1. Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

§  2.  Właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Co to oznacza w praktyce?

Jeśli osoba trzecia wybudowała na działce, do której nie przysługuje jej tytuł prawny budynek i jego wartość znacznie przewyższa wartość działki może ona wystąpić z żądaniem do właściciela działki aby ten przeniósł własność działki na niego. Oczywiście przeniesienie własności nastąpi za wynagrodzeniem, które powinno odpowiadać jej cenie rynkowej.

Jednocześnie, właściciel gruntu również ma możliwość dochodzenia od osoby, która wzniosła na jego gruncie budynek o wartości przewyższającej znacznie wartość samego gruntu, aby ten grunt od niego odkupiła po cenie odpowiadającej jego cenie rynkowej.

Dobra wiara posiadacza samoistnego

Bardzo ważną przesłanką do tego aby uzyskać tytuł prawny do gruntu, na którym wybudowano budynek jest dobra wiara posiadacza samoistnego.

Czym jest dobra wiara?

To sytuacja, gdy dana osoba pozostaje w przeświadczeniu, że przysługuje jej prawo własności. Przeświadczenie to jest jednak błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami. Taka interpretacja bardzo mocno zawęża krąg osób uprawnionych do dochodzenia takich roszczeń.  Dobra wiara powinna istnieć w momencie wznoszenia budynku.

Budowa na cudzym gruncie a zwrot poniesionych nakładów

Zgodnie z art. 226 kodeksu cywilnego:

§  1. Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi. Jednakże gdy nakłady zostały dokonane po chwili, w której samoistny posiadacz w dobrej wierze dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy, może on żądać zwrotu jedynie nakładów koniecznych.

§  2.  Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem.

Zatem istotna jest wartość wzniesionego budynku taka aby przewyższała ona w sposób istotny wartość gruntu. Porównanie należy dokonać na podstawie wartości rynkowej gruntu  i wartości rynkowej wzniesionego budynku. Zgodnie z przeważającym poglądem, oceny wartości budynku dokonuje się na moment realizacji prawa własności a nie na moment zakończenia budowy.

Rozwiązania określone przepisami prawa

W przypadku budynku wzniesionego na cudzym gruncie występują wzajemne roszczenia właściciela budynku oraz właściciela gruntu.

Jeśli chcemy uregulować te kwestie, mamy do dyspozycji dwa rozwiązania.

Po pierwsze: przeniesienie własności nieruchomości – możliwe gdy właściciel gruntu jak i właściciel wzniesionego budynku doszli do porozumienia. Można dokonać tego poprzez sporządzenie aktu notarialnego przez notariusza.

Po drugie: droga sądowa –złożenie  pozwu przeciwko właścicielowi. Sądem właściwym do rozpoznania tego rodzaju sprawy będzie sąd właściwy ze względu na miejsce położenia nieruchomości.