Co to są wady prawne nieruchomości?

Wpis ten rozpocząć należy od samej definicji wad prawnych zamieszczonej w Kodeksie cywilnym (zob. art. 556[3] k.c.). Zgodnie z nią wada prawna wystąpi, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu. W praktyce obrotu nieruchomościami z wadą prawną będziemy mieli zatem do czynienia w następujących przypadkach:

• sprzedawcy nie przysługuje prawo własności nieruchomości, względnie prawo użytkowania wieczystego albo ograniczone prawo rzeczowe, jeżeli są one przedmiotem umowy,
• nieruchomość jest obciążona czy to ograniczonym prawem rzeczowym (np. hipoteka, użytkowanie, służebność), czy też prawem obligacyjnym (najem, dzierżawa, dożywocie),
• istnieją inne ograniczenia względem nieruchomości wynikające z orzeczeń albo decyzji uprawnionych podmiotów (np. nieruchomość została zajęta w toku postępowania zabezpieczającego albo egzekucyjnego, ustanowiono zakaz zbywania lub obciążania nieruchomości).

Oczywiście sprzedawca odpowiada względem nabywcy za takie wady, o których ten nie wiedział w chwili zawierania umowy i mimo to zdecydował się na zawarcie umowy. Należy przy tym pamiętać o obowiązku zachowania staranności przez kupującego. Powinien on zatem sprawdzić dokumentację, w tym w szczególności treść księgi wieczystej, a także uzyskać od sprzedawcy oświadczenia w przedmiocie braku wad.

Z tytułu tego typu nieruchomości nabywcy przysługują zbliżone uprawnienia, jak w przypadku wykrycia wad fizycznych. Może on zatem odstąpić od umowy, żądać obniżenia ceny sprzedaży, bądź domagać się usunięcia wad.

Szczególna regulacja dotyczy wszakże przypadków, gdy osoba trzecia – której przysługuje nieujawnione przez sprzedawcę prawo do nieruchomości – wystąpi z powództwem przeciwko nabywcy. W takim bowiem przypadku kupujący zobowiązany jest niezwłocznie zawiadomić o tym sprzedawcę i wezwać go do wzięcia udziału w sprawie. Jeżeli tego zaniechał, a osoba trzecia uzyskała orzeczenie dla siebie korzystne, sprzedawca zostaje zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wadę prawną o tyle, o ile jego udział w postępowaniu był potrzebny do wykazania, że roszczenia osoby trzeciej były całkowicie lub częściowo bezzasadne. Innymi słowy, o sprawie należy zawiadomić sprzedawcę. Jeżeli tego zaniedbamy i przegramy proces (np. o wydanie nieruchomości), to nie będziemy mogli domagać się odszkodowania od sprzedawcy, jeżeli w toku postępowania sądowego był on w stanie wykazać, że roszczenia powoda były bezpodstawne.

Może zdarzyć się także, iż  kupujący uniknął utraty w całości lub w części nabytej nieruchomości, albo skutków jej obciążenia na korzyść osoby trzeciej przez zapłatę na jej rzecz określonej sumy pieniężnej lub spełnienie innego świadczenia. W takim przypadku, sprzedawca może zwolnić się z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, zwracając kupującemu zapłaconą sumę lub wartość spełnionego świadczenia wraz z odsetkami i kosztami.

Michał Koralewski