Czy można przyśpieszyć wpis hipoteki do Księgi Wieczystej?

Tak, przyśpieszenie wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej jest możliwe. Aby tego dokonać, zainteresowany może skierować do sądu wniosek o wpis hipoteki w trybie przyspieszonym.

1. Kto i dlaczego może być tym zainteresowany?

Kredytodawca zawierając umowę kredytu na zakup nieruchomości zazwyczaj zabezpiecza się przed zwiększonym ryzykiem finansowym spowodowanym tymczasowym brakiem wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej. Zabezpieczenie to może przybrać postać wyższej marży kredytu za okres do czasu ujawnienia wpisu hipoteki w Księdze Wieczystej albo też postać ubezpieczenia pomostowego, którego spłata będzie w tym okresie obowiązkiem kredytobiorcy. Skutkiem powyższego może być wzrost raty kredytu o nawet kilkanaście procent w skali jednego miesiąca. Szybszy wpis hipoteki w Księdze Wieczystej może zatem stanowić dużą oszczędność dla kredytobiorcy, nawet jeżeli przyśpieszony zostanie tylko o kilka miesięcy.

2. Kiedy jest to możliwe?

Wniosek o wpis hipoteki w trybie przyspieszonym można skierować do Przewodniczącego Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w oparciu o § 56 ust. 3 Regulaminu Urzędowania Sądów Powszechnych. Zgodnie z tym paragrafem - w szczególnie uzasadnionych przypadkach Przewodniczący Wydziału może zarządzić rozpoznanie sprawy lub spraw poszczególnych kategorii poza kolejnością wynikającą z chronologicznej kolejności wpływu spraw do sądu.

3. Co oznacza sfomułowanie "szczególnie uzasadnione wypadki"?

Z jednej strony termin „szczególnie uzasadnione przypadki” jest nieostry i podlega uznaniu przewodniczącego wydziału. Z drugiej strony jednak termin znajduje zastosowanie przy okazji różnych instytucji z wielu dziedzin prawa i był w orzecznictwie szeroko analizowany. Istnieje pewien konsensus, że chodzi tu o sytuację, w której w danej sprawie zachodzą okoliczności wyraźnie odbiegające od typowych w podobnyh sytuacjach. Nadto bez zabiegów interpretacyjnych istniejącego stanu rzeczy można stwierdzić, że są to zdarzenia, które w sposób niecodzienny - dalece ingerują w plany życiowe zainteresowanej osoby.

4. Jak uzasadnić wniosek?

Ze względu na konieczność wykazania, że w sprawie miał miejsce szczególnie uzasadniony przypadek, nie wystarczy tutaj zatem zwięzłe wskazanie przez wnioskodawcę, że ponosi on dodatkowe koszty z tytułu oczekiwania na wpis. Należy pamiętać, że większość spraw rozpatrywanych w sądzie niesie za sobą materialne skutki dla zainteresowanych i stosunkowo niewielki jest odsetek osób, które korzystają finansowo na tym, że ich sprawa trwa długo (zwłaszcza w wydziale ksiąg wieczystych sądu). "Normalne" problemy finansowe spowodowane większymi opłatami nie będą miały wymienionego wyżej charakteru niecodzienności. W związku z tym konieczne będzie conajmniej wskazanie konkretnych przyczyn, dla których tego typu opóźnienie wpływa negatywnie na życie wnioskodawcy. Należy przy tym wykazać związek przyczynowo skutkowy pomiędzy opóźnieniem, a tymi negatywnymi skutkami. Może to być np. trudność w opłaceniu leczenia dolegliwości zdrowotnych spowodowana dodatkowymi kosztami, albo utrata płynności finansowej prowadzonej działalności gospodarczej, co grozi zwolnieniem pracowników itp. Ważne jest także przedstawienie konkretnych wyliczeń (w możliwie najszerszym zakresie) oraz załączenie do pisma dokumentów potwierdzających te wyliczenia (np. rachunki potwierdzające koszty leczenia itp.). Niewątpliwie pismo, które będzie sporządzone w sposób przemyślany, będzie miało dużo większe szanse na odniesienie zamierzonego skutku.

5. Co w sytuacji, której ubezpieczenie pomostowe zostało nadpłacone?

Może zdarzyć się sytuacja, w której bank naliczy ubezpieczenie pomostowe już po dniu ujawnienia wpisu do księgi wieczystej. Praktyka taka jest niezgodna z prawem i daje kredytobiorcy uprawnienie do wystąpienia do banku o zwrot pobranych z tego tytułu należności. To jak przeprowadzić tego typu sprawę będzie już jednak przedmiotem następnego artykułu.

Niniejszy artykuł nie stanowi porady prawnej. Porady prawne udzielane są w każdej sprawie indywidualnie.

Jeżeli mają Państwo pytania dotyczące poruszonych w artykule zagadnień, to zapraszam do kontaktu: tel. 601 563 996.

Adw. Tomasz R. Weigt