Czym jest opłata (renta) planistyczna?

Czy w najbliższym czasie planujesz sprzedaż nieruchomości? Jeżeli tak, to warto sprawdzić, czy jest ona objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i czy w ciągu ostatnich 5 lat nie został on zmieniony, bądź nie doszło do uchwalenia nowego planu. Jeżeli tak się stało, a wskutek zmiany bądź uchwalenia nowego planu wartość nieruchomości wzrosła, możesz zostać zobowiązany do uiszczenia opłaty planistycznej, zwanej również rentą planistyczną. Czym jest opłata (renta) planistyczna, kto ją ustala, w jakiej wysokości, na jakiej podstawie i pod jakimi warunkami? Czy można uniknąć opłaty planistycznej? O tym w niniejszym artykule.

Warunki ustalenia opłaty (renty) planistycznej

Podstawę prawną ustalenia opłaty planistycznej stanowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa). Zgodnie z jego treścią, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Stawkę procentową, na podstawie której ustalana jest opłata (renta) planistyczna określa się w planie miejscowym.

Opłaty (renty) planistycznej nie można ustalić, jeżeli zbycie nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat od dnia, w którym nowy plan miejscowy zaczął obowiązywać (art. 37 ust. 3 i 4 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy). Początkową datą obowiązywania planu miejscowego jest data jego wejścia w życie.

Z powyższego wynika zatem, że właściwy organ (wójt, burmistrz, lub prezydent miasta) może ustalić opłatę (rentę) planistyczną w razie łącznego zaistnienia następujących przesłanek:

• wejścia w życie nowego planu miejscowego bądź zmiany istniejącego planu;
• wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli nastąpił on w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą;
• zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego albo jego zmiany.

Pojęcie zbycia nieruchomości

Ustawa nie definiuje pojęcia zbycia nieruchomości, w związku z czym pojęcie to budziło duże wątpliwości interpretacyjne. Przede wszystkim należy pamiętać o tym, że pojęcie zbycia nieruchomości jest pojęciem szerszym niż pojęcie sprzedaży i może obejmować np. zamianę nieruchomości bądź wniesienie jej do spółki.

Ostatecznie w orzecznictwie wypracowane zostało stanowisko, że przez zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy rozumieć wyłącznie zbycie o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Z tego wynika, że opłata (renta) planistyczna nie dotyczy zbycia nieruchomości o charakterze nieekwiwalentnym (nieodpłatnym), np. w drodze darowizny.

Przebieg postępowania w sprawie ustalenia opłaty (renty) planistycznej

Jak wynika z art. 37 ust. 5 ustawy, notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. W ten sposób organ właściwy do ustalenia opłaty (renty) planistycznej dowiaduje się o transakcji, stanowiącej podstawę wymierzenia opłaty.

Jeżeli wójt, burmistrz lub prezydent miasta stwierdzi, że istnieją warunki do ustalenia opłaty (renty) planistycznej, zawiadomi zbywcę nieruchomości o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty (renty) planistycznej. Postępowanie to jest postępowaniem administracyjnym, uregulowanym w kodeksie postępowania administracyjnego.

W celu ustalenia, czy rzeczywiście doszło do wzrostu wartości nieruchomości, niezbędne jest sporządzenie operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, powołanego przez organ w toku postępowania. To biegły rzeczoznawca majątkowy, dysponując wiedzą specjalistyczną z zakresu wyceny nieruchomości, będzie w stanie stwierdzić, czy wskutek uchwalenia planu miejscowego bądź jego zmiany, wartość nieruchomości rzeczywiście wzrosła, a jeżeli tak, to o ile. Jeżeli z treści operatu wynika, że tak się stało, a operat nie ma wad, wykluczających jego przydatność dowodową, organ ustali wysokość opłaty planistycznej w drodze decyzji administracyjnej. Od decyzji ustalającej opłatę (rentę) planistyczną można złożyć odwołanie do właściwego miejscowo samorządowego kolegium odwoławczego, za pośrednictwem organu, który wydał decyzję.

Czy można ustalić wysokość opłaty (renty) planistycznej przed zbyciem nieruchomości?

Tak, istnieje taka możliwość. Zgodnie z art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty (renty) planistycznej.

Ustalenie przez organ opłaty (renty) planistycznej w tym trybie nie pociąga za sobą obowiązku jej zapłaty przed zbyciem nieruchomości. Fakt ten nie rodzi również po twojej stronie obowiązku zbycia nieruchomości.

Jeżeli jednak chcesz zbyć swoją nieruchomość, to korzystając z tej możliwości będziesz mógł z wyprzedzeniem poznać wysokość opłaty (renty) planistycznej. Tym samym odpowiednio skalkulujesz koszt transakcji.

Czy można uniknąć opłaty (renty) planistycznej?

Na to pytanie również należy odpowiedzieć twierdząco. Najbardziej oczywistym sposobem uniknięcia opłaty jest zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie planu bądź jego zmiany. Ponadto organ nie będzie mógł ustalić opłaty, gdy nieruchomość zostanie zbyta po uchwaleniu planu, a przed jego wejściem w życie.

Innym sposobem na uniknięcie opłaty planistycznej, godnym rozważenia zwłaszcza, jeżeli przekazanie nieruchomości ma nastąpić pomiędzy osobami bliskimi, jest przekazanie nieruchomości w drodze darowizny, z uwagi na nieodpłatny charakter tej czynności.

Szczególnym przepisem, wyłączającym możliwość ustalenia i pobrania opłaty (renty) planistycznej jest art. 36 ust. 4a ustawy. Zgodnie z jego treścią opłaty (renty) planistycznej nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013.

Podsumowanie

Podejmując decyzję o zbyciu nieruchomości należy liczyć się z obowiązkiem uiszczenia opłaty (renty) planistycznej. Tego obowiązku możesz jednak w łatwy sposób uniknąć, jeżeli zawczasu podejmiesz odpowiednie działania. W razie trudności w tym zakresie możesz zwrócić się do profesjonalnego pełnomocnika, który zbada wszelkie istotne okoliczności sprawy i wyjaśni wszelkie wątpliwości.

Jeżeli potrzebna jest tobie pomoc w powyższych kwestiach, skontaktuj się ze mną .