Czym jest umowa dożywocia. Czy umowę dożywocia można rozwiązać?

Umowa dożywocia polega na tym, że jedna osoba (właściciel nieruchomości) przenosi na rzecz drugiej osoby prawo własności nieruchomości w zamian za zapewnienie sobie lub osobie bliskiej dożywotniego utrzymania. Z uwagi na to, że przedmiotem umowy jest nieruchomość, dla ważności takiej umowy wymagane jest zachowanie formy aktu notarialnego. Jeśli nie zachowamy tej formy to umowa dożywocia będzie nieważna. Warto pamiętać, że dożywocie może zostać ustanowione na rzecz osoby trzeciej, niemniej krąg takich osób został ograniczony do „bliskich” zbywcy nieruchomości. Do czego zobowiązuje się nabywca nieruchomości? Przede wszystkim do tego, że przyjmie on zbywcę (dożywotnika) jako domownika, dostarczy mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewni odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz wyprawi własnym kosztem pogrzeb zbywcy odpowiadający zwyczajom miejscowym. Zatem umowa dożywocia proponuje rozwiązanie, które jest korzystne dla każdej ze stron umowy, bowiem nabywca otrzymuje nieruchomość, a dożywotnik ma zagwarantowaną opiekę i byt przez nabywcę nieruchomości. Tego typu umowa, w praktyce zawierana jest najczęściej w momencie gdy dożywotnik jest osobą wiekową, która potrzebuje stałej opieki i pielęgnacji, w zamian za co wynagradza nabywcę swoją nieruchomością.

Czy w momencie zbycia przez nabywcę przedmiotu umowy dożywocia tzn. nieruchomości, umowa dożywocia wygasa? Otóż nie. Każdy bowiem nowy właściciel nieruchomości odpowiada za wszelkie zobowiązania wynikające z umowy dożywocia, czyli staje się tzw. dłużnikiem solidarnym dożywotnika.

Pamiętać należy, że umowa dożywocia nie może zostać wypowiedziana przez żadną ze stron, zatem strony również nie mogą od tej umowy odstąpić ze względu na jej trwały charakter. Co zatem może zrobić dożywotnik jeśli nabywca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań albo postępuje karygodnie w stosunku do niego?

W przypadku gdy nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków wówczas dożywotnikowi przysługuje powództwo o wykonanie obowiązków wynikających z umowy lub też może domagać się odszkodowania z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania wynikającego z umowy dożywocia.

Natomiast, jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. Podstawową przesłanką zamiany uprawnień z dożywocia na rentę jest poważne pogorszenie się stosunków między stronami, Musi to osiągnąć stan, w jakim nie można od stron wymagać, aby pozostawały w bezpośredniej styczności. Bez znaczenia jest natomiast przyczyna takiego stanu. Z kolei w wypadkach wyjątkowych ustawodawca przewidział możliwość rozwiązania umowy dożywocia przez sąd. Jednakże należy pamiętać, że rozwiązanie umowy dożywocia jest środkiem stosowanym w ostateczności. Zatem w pierwszej kolejności należy rozważać zamianę dożywocia na rentę, dopiero jeśli taka zamiana stosunków pomiędzy stronami nie mogłaby doprowadzić do należytego rezultatu, to uzasadnionym może stać się rozwiązanie umowy dożywocia. Nadto, musi wystąpić wyjątkowy wypadek, który musi przybrać szczególną postać i intensywność np. awantury połączone z rękoczynami czy porzucenie dożywotnika przez nabywcę nieruchomości.

Na koniec zaznaczenia wymaga fakt, iż rozwiązanie umowy o dożywocie nie jest dopuszczalne po zbyciu tej nieruchomości przez pierwotnego nabywcę, tj. stronę umowy dożywocia.