Czym jest wspólnota mieszkaniowa? Kiedy powstaje? Jakie prawa i obowiązki mają właściciele lokali?

Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele lokali, które to wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości na rzecz innego podmiotu niż dotychczasowy właściciel. Odrębną własność lokalu możemy ustanowić albo w drodze umowy, albo jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości, bądź też poprzez sądowe orzeczenie znoszące współwłasność. Należy pamiętać, aby umowa sporządzona została w formie aktu notarialnego oraz ujawniona poprzez wpis w księdze wieczystej. Wspólnota mieszkaniowa nie ma osobowości prawnej, ale ma zdolność sądową, czyli może pozywać i być pozywana. Zatem, po pierwsze, wspólnoty będą podmiotami bardzo małymi, zrzeszającymi po kilka lub kilkanaście osób, i po drugie, takie wspólnoty z reguły nie będą prowadzić istotnej działalności gospodarczej. Działalność ta będzie z reguły ograniczona do utrzymania budynku w należytym stanie. Wspólnota nie będzie także dysponować istotnym majątkiem, jako że tenże (prawo do lokalu) należy do członków wspólnoty (właścicieli lokali), nie zaś do samej wspólnoty. Wobec tego wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe, ale tylko do majątku wspólnego współwłaścicieli lokali. Jakie prawa i obowiązki mają współwłaściciele lokali, którzy tworzą wspólnotę mieszkaniową? Każdy właściciel lokalu uprawniony jest do swobodnego korzystania ze swojego lokalu i rozporządzania nim tj. może go zbyć, oddać w najem itd. Nadto, uprawniony jest do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, odnosi się to w szczególności do takich urządzeń, jak: klatki schodowe, windy, strychy oraz tereny poza budynkiem. Korzystanie z takich wspólnych urządzeń, jak: dach, fundamenty, mury itp. z natury rzeczy będzie miało charakter bierny, determinowany funkcją tych urządzeń. Jeśli teren poza budynkiem jest na tyle rozległy, iż możliwe jest urządzenie na nim ogrodu kwiatowego lub boiska, to oczywiście z takiego urządzenia mogą korzystać wszyscy właściciele lokali. Natomiast, w drodze umowy  quad usum , dopuszczalne jest także wydzielenie takiego terenu i przeznaczenie go na przydomowe ogródki tylko dla niektórych właścicieli lokali. W drodze uchwały może być więc podjęta decyzja, iż z pasma zieleni będą korzystać tylko określeni właściciele lokalu bądź lokali. Umowa taka powinna być ujawniona w księdze wieczystej, aby ewentualni przyszli nabywcy pozostałych lokali uzyskali wiedzę na temat zasad korzystania z takiej nieruchomości wspólnej. Z kolei do obowiązków współwłaścicieli lokali należy ponoszenie wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Do takich wydatków zaliczamy m.in.: remonty i bieżąca konserwacja, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Nadto, każdy właściciel lokalu ma obowiązek ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu. Na żądanie wspólnoty mieszkaniowej właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.