Domy do 70 m2 na uproszczone zgłoszenie – co trzeba wiedzieć?

Specjalna procedura budowy domu o powierzchni do 70 m2 na „zgłoszenie” pojawiła się w polskim prawie w 2022 r. Dom „na zgłoszenie” do 70 m2 został uregulowany w art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego oraz stanowi szczególny tryb uzyskania zgody na budowę domu. Jest to odmienny tryb „zgłoszenia” niż dotychczas obowiązują dla domów jednorodzinnych, uregulowanych w art. 29 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego.

Dom do 70 m2

Zgodnie z przepisem, uproszczona procedura (art. 29 ust. 1 pkt 1a) obowiązuje dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych, które są:

• wolnostojące;
• najwyżej dwukondygnacyjne;
• o powierzchni zabudowy do 70 m2;
• których obszar oddziaływania mieści się w całości na działkach lub działkach, na których zostały zaprojektowane;
• w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych inwestora.

Jakie są różnice w porównaniu do „normalnego” zgłoszenia?

Zazwyczaj przy budowie domu wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę (zgodnie z art. 28 prawa budowlanego). W przypadku domów do 70 m2 można skorzystać z uproszczonej ścieżki „na zgłoszenie”. Przy zwykłej procedurze „na zgłoszenie” należy złożyć do odpowiednich organów administracji architektoniczno-budowlanej zgłoszenie wraz z dokumentami, określonymi szczegółowo w art. 30 prawa budowlanego. Organ w terminie 21 dni może wezwać potencjalnego inwestora do uzupełnienia dokumentacji lub może wnieść sprzeciw. W ten sposób, organ wykonuje kontrolę otrzymanego zgłoszenia, zarówno pod kątem formalnym, jak i merytorycznym.

Kontrola pod kątem formalnym uwzględnia m.in.: zweryfikowanie kompletności zgłoszenia, podpisania wszystkich dokumentów.

Kontrola pod kątem merytorycznym sprowadza się do m.in.: sprawdzenia czy inwestycja jest zgodna z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego czy Warunkami budowy budynków, zatwierdzenia projektu, a także zweryfikowania czy prawa do dysponowania gruntem.

Dopiero po uzupełnieniu ewentualnych braków formalnych i merytorycznych, termin 21 dni zaczyna biec. W przypadku braku uwag ze strony organu, można mówić o tzw. milczącej zgodzie organów.

„Uproszczona” procedura zgłoszenia

Przy nowej procedurze, która obowiązuje dla domów 70 m2, obowiązującej od 2022 r., proces nieznacznie się różni. W teorii jest ona jeszcze bardziej uproszczona, niż standardowa procedura „na zgłoszenie”.

Uproszczenie polega na tym, że przy budowie domu na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1a prawa budowlanego (domy do 70 m2), Inwestor może przystąpić do budowy po doręczeniu zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Inwestor zatem nie musi czekać 21 dni na rozpatrzenie zgłoszenie.

Tym samym, zgłoszenie nie podlega sprawdzeniu przez organ. Nie ma także wezwania do uzupełnienia ewentualnych braków ani sprzeciwu organu.

Stanowi to znaczne uproszczenie dla Inwestora. Jednakże, tym samym, w przypadku braku kontroli, Inwestor po wykonaniu inwestycji naraża się na kontrolę Nadzoru Budowlanego, który to Nadzór zweryfikuje inwestycje już na etapie jej wykonania (a nie etapie uzyskiwania zgód). W związku z powyższym, Inwestor zyskując uproszczoną ścieżkę zgłoszenia, ponosi duży koszt ryzyka, że inwestycja nie będzie wykonana zgodnie z prawem. Inwestor nie ma żadnej gwarancji legalności wykonywanej inwestycji.

W uproszczonej procedurze, organ architektoniczno-budowlany de facto jedynie ostemplowuje zgłoszenie – potwierdza jego przyjęcie.

Zgłoszenie

Zgłoszenie powinno zawierać:

1. określenie rodzaju, zakresu, miejsca i sposobu wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia;
2. oświadczenie inwestora co do prawa dysponowania danym gruntem;
3. odpowiednie szkice i rysunki projektowe;
4. projekt oraz decyzje o warunkach zabudowy jak jest wymagana;
5. oświadczenie o wykonaniu inwestycji na własne cele mieszkaniowe;
6. ustanowienie kierownika budowy;
7. oświadczenie o kompletności dokumentacji

Przy planowaniu inwestycji w dom 70m2, Inwestor może skorzystać z gotowych projektów dostępnych na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego .

Uproszczona procedura budowy domu 70m2 nie zwalnia Inwestora z weryfikacji działki pod kątem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , odrolnienia działki, a także spełniania warunków zabudowy.

W związku z brakiem kontroli organów oraz dużymi konsekwencjami nieprawidłowego wybudowania domu w nowej „uproszczonej” procedurze, należy zalecać kontakt z organami, aby możliwie się upewnić co do poprawności składanych dokumentów.