Nie dajcie się zwieść pięknie brzmiącym zapewnieniom umowy najmu z internetu, że:   w przypadku choćby jednomiesięcznej zwłoki w płatności czynszu umowa ulega rozwiązaniu/wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów/ wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę z zachowaniem jednomiesięcznego terminu wypowiedzenia.

Ustawodawca ma inne zdanie, a my nie możemy tego dowolnie kształtować. A uregulował sobie to tak:

A rt.  11.  ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:

11. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

 2.  Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator (…):

  2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących  należności, (…)

  Przekładając to na język ludzki należy pamiętać, że:

nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny

okres wypowiedzenia trwa miesiąc i odnosi skutek na koniec miesiąca kalendarzowego – upewnijmy się więc zawsze, kiedy wypowiedzenie zostało odebrane, np. jeśli wypowiedzenie wyślemy 25 października, a lokator odbierze je 2 listopada, to wypowiedzenie będzie skuteczne dopiero na  dzień 31 grudnia.

w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności

trzy pełne okresy płatności to nie znaczy, że mamy prawo wypowiedzieć umowę najmu jeśli dług rośnie przez trzy kolejne miesiące, tylko że zaległość wynosi równowartość czynszu za trzy miesiące, zatem jeśli najemca płaci jedynie część czynszu, to musimy poczekać, aż zadłużenie osiągnie sumę trzech czynszów, np. czynsz wynosi 2.000,00 zł (najem 1.500,00 zł plus opłaty niezależne 500,00 zł) to zaległość musi wynosić co najmniej 6.000,00 zł, jeśli płaci miesięcznie po 1.000,00 zł to musimy odczekać co najmniej 6 miesięcy;

pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności

jak już zadłużenie osiągnie ustawową wysokość, należy lokatora wezwać do uregulowania zaległości w terminie miesiąca, jeśli lokator ureguluje część, nie możemy mu wypowiedzieć umowy i znowu musimy czekać na osiągnięcie zadłużenia rzędu trzykrotności pełnych okresów.

Pamiętaj   –   Powyższe uregulowanie dotyczy zarówno klasycznej umowy najmu, jak i najmu okazjonalnego!

Konsultujcie umowy z profesjonalistami, nie dajcie się nabrać na puste frazesy!