Najczęstsze błędy w umowach o roboty budowlane i jak ich unikać

Umowy o roboty budowlane to jeden z istotnych elementów każdej inwestycji. Dobrze przygotowana umowa pozwala uniknąć wielu problemów, takich jak spory prawne, opóźnienia czy nieprzewidziane koszty. W praktyce jednak często pojawiają się błędy, które prowadzą do konfliktów między stronami.

1. Brak precyzyjnego określenia zakresu robót

Jednym z najczęstszych problemów w umowach budowlanych jest niedokładne określenie, co właściwie ma zostać wykonane. Umowa pozbawiona szczegółowego opisu robót otwiera drogę do nieporozumień, np. w sytuacji, gdy inwestor oczekuje dodatkowych prac, a wykonawca uważa, że wykraczają one poza uzgodniony zakres.

Jak uniknąć problemu?
Każda umowa o roboty budowlane powinna zawierać dokładny opis zakresu robót. Dokumentacja techniczna, harmonogram prac i szczegółowy kosztorys powinny stanowić załączniki do umowy. Warto również jasno określić procedurę wprowadzania zmian w zakresie robót.

2. Niejasne zasady wynagrodzenia

Kolejnym powszechnym błędem jest brak jednoznaczności w postanowieniach dotyczących wynagrodzenia. Niejednokrotnie zdarza się wskazanie jedynie, jaka będzie kwota wynagrodzenia oraz, czy ma ono charakter ryczałtowy czy kosztorysowy. Natomiast postanowienia dotyczące warunków płatności, czy też ich terminów, często formułowane są w sposób ogólnikowy, odnoszący się np. do warunku "przekazania zamawiającemu wszystkich wymaganych przez niego dokumentów", bez jednoczesnego wskazania tych dokumentów.

Jak uniknąć problemu?
W umowie należy jasno określić formę wynagrodzenia oraz wskazać terminy płatności i warunki wystawienia faktur. Przy wynagrodzeniu kosztorysowym warto dołączyć wstępny kosztorys oraz ustalić zasady rozliczania ewentualnych nadwyżek kosztów.

3. Brak właściwego uregulowania odbiorów

Strony w umowach o roboty budowlane często pomijają szczegółowe określenie, w jaki sposób powinny wyglądać odbiory. Może to prowadzić do sytuacji, w których zdaniem wykonawcy zostały spełnione wszystkie przesłanki odbioru, a zamawiający tego odbioru odmawia, twierdząc, że brak jest części dokumentów czy oświadczeń, albo też uzależniając dokonanie odbioru od czynników zewnętrznych.

Jak uniknąć problemu?

Umowa powinna w sposób wyczerpujący opisywać procedurę odbioru. Z punktu widzenia zamawiającego istotne będzie wskazanie na potrzebne dokumenty i oświadczenia (jak np. oświadczenia podwykonawców o braku wymagalnych należności), zaś z punktu widzenia wykonawcy - wskazanie odpowiednich terminów, w których zamawiający będzie miał obowiązek przystąpić do czynności odbiorowych. Takie uregulowanie może zapobiec późniejszym problemom z płatnościami.

4. Brak klauzul zabezpieczających strony

Umowy o roboty budowlane często nie przewidują klauzul zabezpieczających interesy stron, takich jak kary umowne czy możliwość odstąpienia od umowy. Powoduje to, że niespełnienie przez stronę w sposób należyty obowiązków umownych nierzadko nie wiąże się z istotnymi konsekwencjami dla strony naruszającej umowę.

Co wprowadzić do umowy?
Z punktu widzenia zamawiającego warto przewidzieć kary umowne za nieterminowe lub nienależyte wykonanie prac, zaś w bardziej rażących przypadkach umożliwić odstąpienie od umowy. Z kolei wykonawca może zabezpieczyć swoje interesy poprzez postanowienia dot. kar umownych za opóźnienie w przekazaniu frontu robót czy w dokonaniu odbioru, jak również poprzez umożliwienie odstąpienia od umowy w razie rażących naruszeń, także związanych z płatnościami. Istotne jest jednak, by w wypadku kar umownych umieścić klauzulę umożliwiającą dochodzenie odszkodowań przenoszących wysokość kary umownej, a przy odstąpieniu - by sformułować umowę w taki sposób, by ważność tych postanowień nie została zakwestionowana.

r.pr. Anna Toporowska

e-mail: anna.toporowska@outlook.com

tel.: 725 569 297