Najem w dobie koronawirusa

W obliczu obecnie panującej sytuacji epidemiologicznej w Polsce, ustawodawca został zmuszony do podjęcia radykalnych kroków w celu zminimalizowania negatywnego wpływu rozprzestrzeniającego się wirusa na wiele aspektów związanych z codziennym życiem prywatnym i zawodowym Polaków. W związku z nieustannie postępującą polaryzacją społeczeństwa nie budziło wątpliwości, iż niezależnie od kroków podjętych przez ustawodawcę i użytych w tym celu środków, przyjęte rozwiązania budzić będą skrajne emocje.

Pomijając tryb i czas procedowania nad przyjętymi rozwiązaniami, ostatecznie w godzinach nocnych w dniu 31 marca 2020 roku doszło do uchwalenia ustawy o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw. Efektem uchwalenia ww. ustawy jest uregulowanie stosunków panujących na linii wynajmujący-najemca.

Najem powierzchni handlowych

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży większej niż 2000 m2 wszystkie wzajemne zobowiązania stron umowy najmu wygasają . Należy przez to rozumieć przede wszystkim, iż wynajmujący nie ma prawa do pobierania miesięcznego czynszu najmu, co wydaje się być rozwiązaniem sprawiedliwym z uwagi na brak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę.

Aby jednak, będąc najemcą, skutecznie bronić się przed roszczeniem wynajmującego o zapłatę czynszu, najemca powinien przedłożyć wynajmującemu, w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu prowadzenia działalności , ofertę przedłużenia obowiązywania umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o kolejne 6 miesięcy . Co warte podkreślenia, wynajmujący zobligowany jest do zaakceptowania oferty złożonej przez najemcę, jeżeli spełnia ona wszystkie ww. warunki.

W przypadku zaniechania złożenia oświadczenia woli o przedłużeniu obowiązywania umowy najmu w terminie 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu, wynajmujący będzie uprawniony do wystąpienia z roszczeniem o zapłatę czynszu najmu za okres zakazu prowadzenia działalności.

Czas obowiązywania umowy najmu

Co tyczy się okresu obowiązywania umów najmu, w przypadku w którym czas obowiązywania umowy najmu zawartej przed dniem 1 kwietnia 2020 roku upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 roku, ulega on przedłużeniu do 30 czerwca 2020 roku na dotychczasowych warunkach, przy czym wymogiem przedłużenia jest złożenie przez najemcę, najpóźniej w dniu, w którym upływa czas obowiązywania umowy, oświadczenia woli o przedłużeniu umowy.

Powyższe rozwiązanie nie będzie stosowane do:

1) najemców, którzy w przeciągu 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu, jeśli był on krótszy niż 6 miesięcy, zalegali z zapłatą czynszu, innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat za media za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość zaległości będzie równa bądź wyższa od kwoty czynszu należnego za jeden miesiąc;

2) najemców, którzy używali lokalu w sposób sprzeczny z umową, jego przeznaczeniem lub zaniedbywali obowiązki dopuszczając do powstania szkód;

3) najemców, którzy wynajęli, podnajęli albo oddali do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez zgody wynajmującego;

4) najemców, którym przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego znajdującego się w okolicy, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że nie mogą z przyczyn niezależnych od siebie używać tego lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu

Istotna zmiana zaszła również w materii dotyczącej wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego. Ustawodawca, słusznie uznając interes najemcy za nadrzędny w przedmiotowej kwestii, uznał, że do dnia 30 czerwca 2020 roku wynajmującemu nie przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu lub wysokości czynszu .

Również w tym wypadku ustawa przewiduje wyjątki, mianowicie z prawa tego wynajmujący będzie mógł skorzystać, jeżeli:

1) najemca, pomimo pismnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód;

2) najemca niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub wykracza uporczywie lub w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

3) najemca wynajął, podnajął albo oddał lokal do bezpłatnego użytkowania lub jego część bez pisemnej zgody wynajmującego;

4) najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., Dz. U. 2019 r. poz. 1182);

5) najemcy przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego położonego w bliskiej odległości, jeżeli spełnia on warunki dla lokalu zamiennego, chyba że nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Nadto wynajmujący może wypowiedzieć najemcy umowę najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, gdy najemca narusza postanowienia umowy najmu lub przepisy prawa dotyczące sposobu używania lokalu lub konieczne jest rozebranie lub remont budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Termin wypowiedzenia umowy najmu

Ustawodawca w ramach wprowadzonych rozwiązań wydłużył również okresy wypowiedzenia umowy najmu, otóż jeżeli wypowiedzenie umowy najmu lub wysokości czynszu przez wynajmującego nastąpiło przed dniem 1 kwietnia 2020 roku, a termin wypowiedzenia upływa między tym dniem, a dniem 30 czerwca 2020 roku, ulega on przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 roku . Rozwiązanie to będzie prawnie doniosłe jedynie po przedłożeniu przez najemcę oświadczenia woli najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia . Brak złożenia oświadczenia lub złożenie z uchybieniem terminu skutkować będzie rozwiązaniem umowy najmu w pierwotnym terminie.

Wynajmujący nie będzie zobligowany do przyjęcia ww. oświadczenia woli, jeżeli:

1) najemca, pomimo pismnego upomnienia, nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem lokalu lub zaniedbuje obowiązki dopuszczając do powstania szkód;

2) najemca niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców lub wykracza uporczywie lub w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

3) najemca wynajął, podnajął albo oddał lokal do bezpłatnego użytkowania lub jego część bez pisemnej zgody wynajmującego;

4) najemca używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r., Dz. U. 2019 r. poz. 1182);

5) najemcy przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego położonego w bliskiej odległości, jeżeli spełnia on warunki dla lokalu zamiennego, chyba że nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Podsumowując, branżę nieruchomości czeka w nadchodzącym czasie wiele zmian - zmian rzutujących przede wszystkim na stan portfeli jej przedstawicieli. Choć pracę nad uchwaloną ustawą były krótkie i burzliwe, wydaje się, iż rozwiązania przyjęte dla wynajmujących i najemców pozwolą (przynajmniej na chwilę obecną!) unormować i ustabilizować skomplikowaną sytuację, pod warunkiem, iż wszelkie wątpliwości wynikające z przepisów uchwalonej ustawy zostaną przez ustawodawcę niezwłocznie rozwiane. Pomimo wszelkich przeciwności, a być może dzięki nim, obecny czas pozwoli na zredefiniowanie podejścia do biznesu i do drugiego człowieka. I być może wyjdzie to nam wszystkim na dobre.