Najem zwykły a okazjonalny

Istota najmu jest w zasadzie prosta. Jedna strona oddaje coś do używania drugiej osoba, a ta druga osoba za tę możliwość korzystania płaci. Mimo to można tutaj natknąć się na wiele pułapek, zarówno jako wynajmujący, jak i najemca.

Czy najem dotyczy tylko nieruchomości?

Najem zwykły może dotyczyć również rzeczy ruchomych, np. pojazdów mechanicznych. Nie można jednak ukryć, iż najczęściej mamy do czynienia z najmem nieruchomości. Istnieją przepisy wspólne dla wszystkich rodzajów najmu, ale też wiele odrębnych dla najmu nieruchomości. Z kolei najem okazjonalny może dotyczyć wyłącznie nieruchomości.

Kto może zawrzeć umowę najmu zwykłego i okazjonalnego?

Umowa najmu zwykłego może zostać zawarta zarówno między osobami fizycznymi, jak i prawnymi, między konsumentami oraz osobami prowadzącymi działalność gospodarczą. Może ona dotyczyć lokalu mieszkalnego, jak i użytkowego przeznaczonego do prowadzenia działalności gospodarczego albo też w innym celu. W przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym musi być osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej. Na marginesie można dodać, że najem prowadzony przez podmiot zajmujący się tym zawodowo to najem instytucjonalny. Osoba fizyczna może prowadzić działalność gospodarczą, ale nie może ona dotyczyć wynajmu.

Jaka jest najważniejsza różnica między najmem zwykłym a okazjonalnym?

Istnieje kilka różnic między najmem zwykłym a okazjonalnym, ale najważniejsza z nich dotyczy możliwości przeprowadzenia eksmisji w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy. Umowa ta wymaga dopełnienia większej liczby formalności. Należy bowiem do niej załączyć m. in. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddał się on egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego, a także wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu oraz oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w tym oświadczeniu. umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, a zawarta może być jedynie na czas określony i nie może przekraczać 10 lat.

Najem okazjonalny – dla kogo jest korzystniejszy?

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego niewątpliwie przynosi ułatwienia przede wszystkim dla wynajmujących. Dzięki temu w przypadku, gdy najemca nie chce się wyprowadzić, mogą oni uniknąć długotrwałej i uciążliwej drogi sądowej. Jak wspomniano wyżej, wymaga ona większej liczby formalności niż zawarcie zwykłej umowy najmu. Trzeba udać się do notariusza i podpisać akt o poddaniu się egzekucji oraz oświadczenie osoby trzeciej, że wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy w jego lokalu. Jest to więc opcja zdecydowanie korzystniejsza dla wynajmującego. Trzeba jednak podkreślić, że przy umowie najmu to z reguły wynajmujący ponosi większe ryzyko, gdyż oddaje najemcy coś często bardzo cennego, co jest narażone na zniszczenie. Naraża się również na ryzyko, iż najemcy przestaną płacić i nie będą chcieli opuścić mieszkania, a on będzie ponosił straty przez długi okres czasu. Dlatego więc nie powinno dziwić, iż chcą oni się chronić i coraz częściej decydują się oni na tę formę najmu, na którą najemcy patrzą mniej chętnym okiem. Jednakże uczciwi najemcy, którzy nie zamierzają łamać umów, nie mają się czego obawiać, gdyż dotyczy to jedynie sytuacji, gdy najemca nie będzie chciał dobrowolnie się wyprowadzić.

Najem okazjonalny – dla kogo jest korzystniejszy?

Należy tu uspokoić najemców, gdyż i tak działa ochrona na mocy ustawy o ochronie praw lokatorów. Różnica dotyczy tylko możliwości eksmisji bez wyroku sądu.

Najem okazjonalny może zostać wypowiedziany:

1. Jeżeli lokator, pomimo pisemnego upomnienia, nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, utrudniając życie innych mieszkańców budynku.

2. Kiedy lokator zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

3. Kiedy bez pisemnej zgody właściciela lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część.

Istnieje tak naprawdę tylko kilka istotnych różnic między umowami zwykłego najmu i najmu okazjonalnego, który jest korzystniejszy przede wszystkim dla wynajmujących. Przepisy prawa mają za zadanie chronić obie strony umowy i rzeczywiście najemcy są dobrze chronieni, tak więc nie ma co się obawiać zawarcia umowy najmu okazjonalnego.

Zapraszam do kontaktu z Kancelarią.

adw. Elżbieta Walczak

tel. 576 777 064

www.walczaklegal.com