O czym należy pamiętać zawierając umowę przedwstępną?

Jednym z rodzajów zawieranych przez nas umów jest umowa przedwstępna, to jest umowa, w ramach której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy – tzw. umowy przyrzeczonej. O czym należy pamiętać zawierając taką umowę?

Przede wszystkim umowa przedwstępna powinna wskazywać istotne postanowienia umowy , którą w przyszłości zamierzamy zawrzeć. Nie musi to być zatem wskazanie wszystkich warunków umowy przyrzecznej, lecz jedynie jej istotne postanowienia, czyli tzw. essentialia negotii .

Ponadto, zawierając umowę przedwstępną warto pamiętać o wskazaniu terminu, w jakim powinna zostać zawarta umowa przyrzeczona. W przeciwnym wypadku obowiązywać będzie zasada wskazana w art. 389 §2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którą w braku określenia terminu umowa przyrzeczona powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Co więcej, istotne jest również, że w przypadku jeśli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. W celu wyeliminowania zatem niepewności związanej z terminem zawarcia umowy przyrzeczonej warto zatem w umowie zawrzeć stosowne postanowienia w tym przedmiocie.

Zawierając umowę przedwstępną należy również zadbać o  zachowanie wszelkich wymogów, w szczególności co do formy, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej . W przypadku na przykład, gdy w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży nieruchomości, koniecznym będzie zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Brak zachowania takich wymogów nie skutkuje nieważnością umowy, lecz powoduje jedynie, że strona nie będzie mogła skutecznie dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. W takiej sytuacji strona będzie mogła jedynie żądać od drugiej strony, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W umowie przedwstępnej możemy również zawrzeć istotne dla nas dodatkowe postanowienia umowne, które pomogą nam zabezpieczyć nasze interesy związane z zamiarem zawarcia przez nas umowy przyrzeczonej, takie jak zapisy o obowiązku zapłaty kary umownej przez stronę, która uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej czy też zapisy o obowiązku zapłaty zadatku. Aby nasze interesy zostały dobrze zabezpieczone, warto zatem zadbać o należyte sformułowanie umowy.