Ochrona praw nabywcy w prawie restrukturyzacyjnym

Ustawa – Prawo restrukturyzacyjne wprowadza kilka zmian w zakresie zabezpieczeń rzeczowych interesów nabywców. Te zmiany są ważne, ponieważ przekładają się one bezpośrednio na sytuację nabywców w ewentualnym postępowaniu upadłościowym dotyczącym dewelopera.

Podstawowym instrumentem chroniącym nabywcę jest wpis roszczeń do księgi wieczystej. Istotne znaczenie ma tu wprowadzona przez prawo restrukturyzacyjne zmiana art. 336 ust. 1 p.u., który dotyczy przeznaczenie sum uzyskanych ze zbycia obciążonych rzeczy i praw. Przepis ten, odmiennie niż dotychczas, obok ograniczonych praw rzeczowych wymienia także prawa i roszczenia osobiste. Rozszerzono skuteczność wpisu do księgi wieczystej także na roszczenia wynikające z odstąpienia od umowy deweloperskiej bądź z jej przekształcenia w toku postępowania restrukturyzacyjnego. Przeniesienie własności lokalu na nabywcę nie zawsze jest bowiem możliwe.

W związku z odstąpieniem od umowy przez nabywcę w przypadkach określonych w art. 29-31 u.o.p.n. lub w sytuacji przekształcenia roszczeń nabywcy w toku postępowania restrukturyzacyjnego lub upadłościowego nabywca korzysta z ochrony, którą gwarantuje mu wpis roszczenia do księgi wieczystej, nawet po wykreśleniu tego wpisu. Z uzasadnienia do projektu prawa restrukturyzacyjnego wynika, że „nabywca, który skorzystał ze swoich uprawnień przewidzianych w str. 29-31 ustawy deweloperskiej, nie może być traktowany gorzej od nabywców, którzy tego nie zrobili”. Zapobiegać to ma sytuacjom, gdy nabywca, odstępując od umowy z przyczyn leżących po stronie dewelopera, traci jeden z najważniejszych środków zabezpieczenia jego praw.

Adwokat Hoa Dessoulavy-Śliwińska