Ograniczenie korzystania z nieruchomości

Ograniczenie korzystania  z nieruchomości

W mailu od naszego czytelnika dostałem krótkie, acz treściwe pytanie, czy organy administracji mogą ograniczyć mu w jakikolwiek sposób korzystanie z nieruchomości i jeśli tak, to na jakiej podstawie. W dzisiejszym artykule postaram się odpowiedzieć na to pytanie.

Przepis art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) stanowi, że starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie
i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody.

Warunkiem udzielenia zezwolenia jest realizacja celu publicznego zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

Powyższe zezwolenie może być udzielone z urzędu albo na wniosek organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Udzielenie takiego zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami
z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, bowiem dopiero brak stosownej zgody uzasadnia wszczęcie postępowania w sprawie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.

Jak wynika z regulacji art. 124 ust. 3 u.g.n. przesłanką uzasadniającą skierowanie wniosku o wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości jest brak zgody podmiotów, którym przysługuje prawo własności nieruchomości lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, inwestycja związana jest z realizacją celu publicznego, a wniosek pochodzi od podmiotu uprawnionego.

W wyroku z dnia 22 września 2015 r. (sygn. akt II SA/Bk 365/15), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku stwierdził, że: „celem ustanowionego w art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku przeprowadzenia rokowań jest umożliwienie konsensualnego załatwienia sprawy.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wyrażone zostało stanowisko,
że niemożność uzyskania zgody właściciela zachodzi wówczas, gdy nie odpowiedział
on na zaproszenie do rokowań, sprzeciwił się wyrażeniu zgody albo strony postawiły sobie wzajemnie takie warunki, że uznały je za niemożliwe do przyjęcia (wyrok WSA
w Białymstoku z 12.02.2013r. sygn. IISA/Bk 692/12,).

Przepis art. 124 u.g.n. nie określa ani formy rokowań ani też sposobu ich dokumentowania.

Jak słusznie zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 12 sierpnia 2015 r. (sygn. akt IV SA/Po 358/15): „W art. 124 ust. 1 i 3 u.g.n. ustawodawca określił przesłanki mające na celu zminimalizowanie dolegliwości, jaką stwarza właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu tego rodzaju ograniczenie jego praw. Art. 124 ust. 3 u.g.n. zawiera dyrektywę, która nakazuje, aby wydanie zezwolenia poprzedzone zostało rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac. Oznacza to, że warunkiem wydania zezwolenia jest przeprowadzenie negocjacji z właścicielem nieruchomości. Wymieniony przepis ustanawia pierwszeństwo umownego uregulowania kwestii dysponowania przez inwestora nieruchomością na cele budowlane związane z realizacją inwestycji liniowej przed rozstrzygnięciem tej kwestii w formie decyzji administracyjnej. Nieosiągnięcie zgody pomiędzy właścicielem nieruchomości i inwestorem upoważnia organ administracyjny do wydania zezwolenia wymienionego w art. 124 ust. 1 u.g.n.

Do chwili złożenia wniosku o wydanie zezwolenia na czasowe zajęcie nieruchomości wszystkie czynności inwestora mają charakter cywilnoprawny. Do rokowań tych mają zastosowanie te same zasady, które stosuje się do rokowań przeprowadzanych przed wydaniem decyzji wywłaszczeniowej (pozbawiającej praw do całej nieruchomości lub do jej części). Efekt uzgodnień powinien mieć formę pisemną, a w razie braku zgody należy sporządzić protokół stwierdzający ten fakt, podpisany przez uczestników rokowań. Jeśli właściciel lub użytkownik wieczysty nie wyraża woli podpisania protokołu, powinno się
w nim to zaznaczyć. Podobnie należy postąpić w przypadku, gdy w ogóle nie doszło do podjęcia rokowań.

Celem rokowań jest zawarcie umowy, które następuje po osiągnięciu porozumienia co do wszystkich jej składników. Z tego względu należy moment rozpoczęcia rokowań wiązać z chwilą, w której jedna ze stron wystąpi do drugiej strony z inicjatywą zawarcia określonej umowy.

Rokowania lecz mają charakter przygotowawczy, a ich przedmiotem mogą
być wszystkie składniki przyszłej umowy: uzyskanie zgody na czasowe zajęcie nieruchomości i pozostawienie na niej wybudowanych ciągów, przewodów i urządzeń oraz ustalenie warunków takiej zgody, w szczególności co do terminu zajęcia w celu przeprowadzenia prac budowlanych oraz kwestie szkód powstałych w związku
z przeprowadzonymi pracami, w tym obowiązki w zakresie przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, a także zasady korzystania z nieruchomości w celu usunięcia awarii oraz konserwacji urządzeń i przewodów.

Odpowiadając więc na pytanie czytelnika, organ może ograniczyć sposób korzystania z nieruchomości na warunkach opisanych w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W razie pytań, czy też wątpliwości, napisz do mnie maila na adres: prawnik@metropoliabydgoska.pl

Podstawa prawna: art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.2204 t.j)

Przemysław Piątek

radca prawny

tel.: 792-262-264

www.radcapiatek.pl