Opłata adiacencka – część I – o opłacie adiacenckiej przy podziale nieruchomości

Czy jesteś właścicielem nieruchomości? Jeżeli tak, to powinieneś wiedzieć, czym jest opłata adiacencka. Ujmując sprawę skrótowo, jest to podatek od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem, scaleniem bądź uzbrojeniem. Jako że każdy z tych przypadków wymaga odrębnego omówienia, ten artykuł poświęcę opłacie adiacenckiej od wzrostu nieruchomości spowodowanego jej podziałem.

Opłata adiacencka – informacje podstawowe

Opłata adiacencka została uregulowana w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Opłata adiacencka, zgodnie z art. 4 pkt 11 tej ustawy została zdefiniowana w sposób następujący.

Pod pojęciem opłaty adiacenckiej należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Z powyższego wynika, że de facto występują trzy rodzaje opłaty adiacenckiej:

• opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości;
• opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej (tj. uzbrojeniem nieruchomości) ze środków publicznych;
• opłata adiacencka od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej scaleniem i podziałem nieruchomości.

Niniejszy artykuł poświęcę opłacie adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem. Dla uproszczenia, w dalszej części tekstu posługiwać się będę terminem opłata adiacencka.

Natomiast pozostałe wymienione rodzaje opłat adiacenckich omówię w osobnych artykułach.

Warunki ustalenia opłaty adiacenckiej oraz jej wysokość

Podstawowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa. Ponadto w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, powinna obowiązywać uchwała rady gminy dotycząca ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Brak obowiązującej na ten dzień uchwały rady gminy w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej uniemożliwia jej ustalenie.

Co istotne, rada gminy nie dysponuje pełną swobodą w zakresie ustalania wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Wysokość tej stawki nie może bowiem przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Procedura ustalania opłaty adiacenckiej

Opłatę adiacencką ustala w drodze decyzji administracyjnej właściwy miejscowo wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Wszczęcie postępowania administracyjnego dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, sporządzonej w postaci operatu szacunkowego. Żeby ustalić, czy w wyniku przeprowadzonego podziału doszło do wzrostu wartości nieruchomości, biegły rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym określa wartości nieruchomości przed oraz po podziale. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Organ powinien umożliwić stronie zapoznanie się z treścią operatu szacunkowego oraz wniesienie zastrzeżeń co do jego treści. Ponadto powinien zweryfikować prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego zarówno w zakresie tego, czy operat szacunkowy zawiera wszystkie elementy wymagane przepisami prawa (weryfikacja formalna), jak i pod kątem tego, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków wymagających sprostowania bądź uzupełnienia (weryfikacja materialna). Natomiast weryfikacja operatu szacunkowego w obszarze wiedzy specjalistycznej w zakresie wyceny nieruchomości może zostać dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Inicjatywę dowodową w tym zakresie może przejawiać zarówno strona postępowania, jak i organ.

Od decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości może się odwołać do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni od dnia jej otrzymania. Jeżeli w tym terminie nie zostanie złożone odwołanie, po jego upływie decyzja stanie się ostateczna.

Opłata adiacencka – termin zapłaty, możliwość rozłożenia na raty

Obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego, co oznacza m.in., naliczanie odsetek za opóźnienie.

Istnieje również możliwość rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty roczne, płatne w okresie do 10 lat. Żeby skorzystać z tej możliwości, właściciel bądź użytkownik wieczysty nieruchomości powinien złożyć w toku postępowania dotyczącego ustalenia opłaty adiacenckiej wniosek o rozłożenie jej na raty i wskazać w nim liczbę oraz wysokość rat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Raty, o których mowa wyżej, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski.

Ponadto do ulg w spłacie oraz umarzania należności z tytułu opłaty adiacenckiej stosuje się przepisy ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych, w tym przepisy dotyczące umarzania, odraczania i rozkładania na raty niepodatkowych należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym.

Jeżeli potrzebna jest tobie pomoc w powyższych kwestiach, skontaktuj się ze mną .