Prawo najmu lokalu mieszkalnego po śmierci najemcy

Prawo najmu lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych. Nie można go odziedziczyć w ścisłym znaczeniu tego słowa. Przepis art. 691 kodeksu cywilnego zawiera jednak regulację dotyczącą sytuacji, w której najemca zmarł. Ma ona zastosowanie zarówno do lokali wynajmowanych przez prywatnych właścicieli, jak i do lokali komunalnych. Zgodnie jednak z uchwałą SN z dnia 23 września 2010 r. (III CZP 51/10) na podstawie art. 691 § 1 k.c. nie można wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego, o którym mowa w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Na początku warto wskazać, że regulacja zawarta w w/w przepisie nie ma zastosowania w razie śmierci jednego z współnajemców. Dopiero w razie śmierci jedynego najemcy, albo ostatniego z nich znajduje zastosowanie przytoczony przepis.

W przypadku małżonków kodeks cywilny określa sytuację, w której najemcami są oboje małżonkowie - nawet jeśli w umowie najmu jako najemca widnieje jeden z małżonków. Nie ma tu znaczenia czy obowiązuje ich ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej, czy też zawarli np. intercyzę. Zgodnie z art.  680 (1) § 1 kc: „Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność majątkowa albo rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków do wspólności najmu stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej”.

Przepis art. 691 § 1 kc stanowi, że w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują:

- małżonek niebędący współnajemcą lokalu,

- dzieci najemcy i jego współmałżonka,

- inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz

- osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą.

W praktyce najwięcej kontrowersji i wątpliwości rodzi czwarta grupa osób wskazana w cytowanym przepisie, tj. „osoba, która pozostawała z najemcą we wspólnym pożyciu”. Orzecznictwo zasadniczo wypracowało stanowisko, zgodnie z którym   Faktyczne wspólne pożycie, w rozumieniu art. 691 § 1 k.c., oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie (Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20.11.2009r., sygn.. III CZP 99/09). Przyjmując zatem taką interpretacje przepisu   Wnuk zmarłego najemcy nie należy do osób wymienionych w art. 691 § 1 k.c. także wtedy, gdy łączyła go z najemcą więź gospodarcza i uczuciowa (Uchwała Sądu Najwyższego  z dnia  21 maja 2002  r., sygn. III CZP 26/02).

Sąd Najwyższy uznał natomiast, że Osoba żyjąca w związku z partnerem tej samej płci może pozostać w mieszkaniu komunalnym po śmierci partnera na dotychczasowych warunkach ( Uchwała Sądu Najwyższego z dnia  28 listopada 2012  r., sygn. III CZP 65/12).

Należy jednak wskazać, że w doktrynie pojawia się również odmienne stanowisko, zgodnie z którym „pozostawanie faktycznie we wspólnym pożyciu” oznacza pozostawanie we wspólnocie domowej, duchowej, gospodarczej i fizycznej, jednak bez konieczności utrzymywania współżycia fizycznego. W związku z tym, do osób pozostających w faktycznym pożyciu z najemcą można zaliczyć również na przykład dziecko umieszczone w rodzinie zastępczej, wnuki, prawnuki, wstępnych czy też rodzeństwo (tak H. Ciepła (w:) J. Gudowski, Komentarz, t. III, cz. 2, 2013, uwagi do art. 691 k.c.; J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1102).

Wymienione w przepisie osoby wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego , jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Stałe zamieszkiwanie oznacza, że lokal ten stanowi centrum życiowe określonej osoby - miejsce, w którym koncentruje się życie dzieci obok rodziców, osoby nieporadnej przy osobie, która się nią opiekuje. Chodzi zatem o określony stan faktyczny, a nie stan prawny (np. miejsce zameldowania).  

W razie braku osób wymienionych w art. 691 § 1 kc stosunek najmu lokalu mieszkalnego wygasa.

Wstąpienie w stosunek najmu następuje automatycznie – oczywiście jeśli spełnione zostały określone przesłanki. Nie jest konieczne podpisywanie nowej umowy. Jeśli zatem osoba, która wstąpiła w stosunek najmu z mocy prawa, nie chce zamieszkiwać w lokalu mieszkalnym powinna wypowiedzieć umowę najmu. W przeciwnym bowiem razie jest najemcą i odpowiada za opłaty z tytułu czynszu.

Wpis pochodzi z bloga: https://spadkiblog.wordpress.com/