Problematyka ustanawiania służebności drogi koniecznej

W sprawie uchwały SN z dnia 29 czerwca 2016 r., sygn. III CZP 31/16

29 czerwca 2016 r. Sąd Najwyższy przedstawił stanowisko mającą potencjalnie duże znaczenie dla użytkowników wieczystych oraz właścicieli działek nie mających dostępu do drogi publicznej. Uchwałą w sprawie III CZP 31/16 Sąd Najwyższy przesądził o braku możliwości wytyczenia drogi koniecznej na nieruchomości, na której wcześniej ustanowiono prawo użytkowania wieczystego.

Z pytaniem prawnym do Sądu Najwyższego wystąpił Sąd Okręgowy w Radomiu rozstrzygający sprawę o ustanowienie drogi koniecznej na nieruchomości przekazanej uprzednio w użytkowanie wieczyste. O służebność drogi koniecznej wystąpili właściciele nieruchomości nie mający innego dostępu do drogi publicznej. Co od zasady, ich roszczenie było uzasadnione i powinno być uwzględnione. Jednak w przedmiotowej sprawie wnioskowi sprzeciwił się użytkownik wieczysty przez którego działkę miała przebiegać droga konieczna. Spór został rozstrzygnięty przez Sąd Najwyższy, który uznał, iż nie wolno ustanowić służebności drogi koniecznej na nieruchomości już obciążonej prawem użytkowania wieczystego, ograniczałoby to bowiem prawo użytkownika do faktycznego władztwa nad rzeczą. Sąd Najwyższy stwierdził, iż jedynie w przypadku uregulowania takiej możliwości w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczystego, możliwe by było przymusowe ustanowienie drogi koniecznej.
W konsekwencji właściciele nieruchomości pozbawionych dostępu do drogi koniecznej mogą znaleźć się w swoistym pacie. Jeżeli bowiem użytkownicy wieczyści odmówią dobrowolnego ustanowienia służebności drogi koniecznej, nie będzie możliwe ich przymuszenie, nawet na drodze sądowej. Co więcej, nawet w przypadku zgody użytkownika wieczystego na ustanowienie służebności drogi koniecznej, nie będzie ona miała znaczenia jeżeli sprzeciwi się temu właściciel nieruchomości (skarb państwa lub samorząd terytorialny). Użytkownik wieczysty nie ma bowiem uprawnienia do obciążenia nieruchomości – do tego legitymowany jest jedynie właściciel. Zgodnie z art. 233 k.c. użytkownik wieczysty może korzystać z oddanego mu gruntu „w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu”. Kluczową kwestią jest zatem ustalenie treści umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, a w szczególności celu do jakiego może zostać wykorzystany grunt. Jeżeli umowa nie przewiduje korzystania z gruntu w postaci udostępnienia przejazdu z działek sąsiednich, niemożliwe będzie ustanowienie służebności drogi koniecznej. Z jednej strony użytkownik wieczysty nie ma możliwości obciążenia użytkowanego gruntu ponad zakres przewidziany w umowie, z drugiej natomiast strony właściciele sąsiednich gruntów, zainteresowani w ustanowieniu drogi koniecznej nie mogą żądać jej przymusowego ustanowienia (konsekwencja stanowiska Sądu Najwyższego we wspomnianej sprawie o sygn. III CZP 31/16). Czy w takim przypadku możliwe jest alternatywne rozwiązanie?
Wydaje się, że jedynym wyjściem z tego impasu jest zmiana umowy właściciela nieruchomości z użytkownikiem wieczystym poprzez rozszerzenie celu użytkowania wieczystego, a następnie zawarcie przez użytkownika wieczystego z właścicielami działek sąsiednich umowy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jednakże takie rozwiązanie również nie jest idealne i prowadzi do kolejnych problemów.
Służebność drogi koniecznej w istotny sposób ogranicza prawo do korzystania z nieruchomości obciążonej i z tego powodu wiąże się z odpowiednim (słusznym) wynagrodzeniem. Kto jednak powinien być „beneficjentem” tego wynagrodzenia? Droga konieczna obciąża grunt właściciela nieruchomości, jednak to użytkownik wieczysty w największym stopniu ponosi skutki tego obciążenia. Najlepszym rozwiązaniem wydaje się przyznanie wynagrodzenia na rzecz właściciela gruntu z jednoczesnym zmniejszeniem opłaty rocznej użytkownika wieczystego (w stosunku odpowiadającym ograniczeniu w korzystaniu z nieruchomości). Sentencja uchwały Sądu Najwyższego z 29 czerwca 2016 r. tej kwestii jednak jednoznacznie nie rozstrzyga.

 

Adwokat Hoa Dessoulavy-Śliwińska
The N.E.W.S. Law Center Kancelaria Adwokacka
ul. Kazachska 1 lok. 89 www.news-law.com
https://www.facebook.com/newslawcenter
https://www.facebook.com/operatszacunkowy