Przekształcenie użytkowania wieczystego

Prezydent podpisał w dniu 13 sierpnia 2018 r. ustawę z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów („ Ustawa ”). Na mocy jej art. 1, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów („ Przekształcenie ”). Przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami:

1. mieszkalnymi jednorodzinnymi lub;
2. mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub;
3. o których mowa w pkt 1 lub 2, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W przypadku współużytkowania wieczystego gruntu wielkość udziałów we współwłasności gruntów odpowiada wielkości udziałów we współużytkowaniu wieczystym. Co jest bardzo ważne, istniejące w dniu Przekształcenia obciążenia użytkowania wieczystego (przede wszystkim hipoteki oraz służebności) stają się obciążeniami nieruchomości, zaś obciążenia udziałów we współużytkowaniu wieczystym gruntu stają się obciążeniami udziałów we współwłasności nieruchomości. Prawa związane z użytkowaniem wieczystym natomiast stają się prawami związanymi z własnością nieruchomości.

Przekształcenie następuje z mocy prawa, a więc automatycznie, bez żadnej ingerencji ze strony użytkownika wieczystego. Celem ujawnienia nowego prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków trzeba uzyskać zaświadczenie potwierdzające Przekształcenie, wydawane m.in. przez:

1. starostę – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
2. odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

W tym zaświadczeniu potwierdza się przekształcenie oraz informuje m. in. o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej („ Opłata ”).

Z tytułu Przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu Opłatę. Wysokość Opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu Przekształcenia. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia Przekształcenia. Pierwszą opłatę, należną za rok 2019, wnosi się w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. Opłatę można uiść także jednorazowo, co skutkuje dużymi bonifikatami obliczonymi zgodnie z postanowieniami Ustawy. Nie wszyscy muszą uiszczać Opłaty, np. zwolnione są parki narodowe lub osoby, które użytkowanie wieczyste uzyskały w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed dniem 5 grudnia 1990 r. Mechanizm naliczania i waloryzacji Opłat jest bardzo podobny, jak przy dotychczasowych opłatach za użytkowanie wieczyste.

Przyjęcie Ustawy należy ocenić pozytywnie, ponieważ ustanawia ona automatyczny i bardzo prosty mechanizm zamiany użytkowania wieczystego w prawo własności. Tej prostoty brakowało ustawie z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która dalej ma zastosowanie do prawa użytkowania wieczystego, ustanowionego w innym celu niż przewidziano w Ustawie.