Pułapki w umowach rezerwacyjnych. Na co należy zwrócić uwagę podpisując umowę rezerwacyjną?

Przedmiotem każdej umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie dewelopera do dokonania rezerwacji lokalu mieszkalnego . Poprzedza ona podpisanie umowy deweloperskiej i umowy przenoszącej własność. Pozwala ona mieć nabywcy pewność, iż lokal nie zostanie sprzedany komuś innemu podczas załatwiania formalności kredytowych. Rezerwacja jest najczęściej dokonywana na czas określony, wskazany w umowie. Umowa powinna określać dodatkowo numer lokalu mieszkalnego, numer kondygnacji na której jest położony, układ i określenie pomieszczeń (mapa) oraz wielkość powierzchni użytkowej. Dodatkowo, taka umowa najczęściej wiążę się również z zapłatą kwoty, określanej często jako kaucja lub opłata rezerwacyjna .

Umowa rezerwacyjna może być zawarta na każdym etapie przedsięwzięcia deweloperskiego. Z jednej strony, deweloper nie musi  dysponować ani tytułem prawnym do gruntu ani nawet pozwoleniem na budowę, z drugiej strony potencjalny nabywca nie musi dysponować środkami do nabycia lokalu.  

1. Umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną.

Umowy rezerwacyjnej nie należy utożsamiać z umową przedwstępną. Zadaniem umowy rezerwacyjnej jest jedynie czasowe wyłączenie ze sprzedaży danego lokalu . Jednocześnie, w przypadku niewywiązania się dewelopera z swoich zobowiązań, nabywcy nie przysługuje roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej . 

Sama umowa musi jednak zawierać zobowiązanie dewelopera, iż nie będzie ani oferował przedmiotowego lokalu, ani nie zawierał lub też składał propozycji zawarcia innych umów, które uniemożliwiłyby zawarcie w przyszłości umowy deweloperskiej .

2. Brak ochrony ze strony ustawodawcy jak przy umowie deweloperskiej.

Kodeks cywilny nie zawiera legalnej definicji umowy rezerwacyjnej. W przeciwieństwie do umowy deweloperskiej, potencjalny nabywca nie podlega ochronie określonej w Ustawie z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (link do ustawy: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20112321377 ). W praktyce oznacza to, że deweloper może w zasadzie dowolnie kreować treść umowy rezerwacyjnej. Do takich umów stosuje się ogólne przepisy Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (link do ustawy: http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=wdu19640160093 ).

3. Opłata rezerwacyjna (kaucja)

Zawarcie umowy rezerwacyjnej jest najczęściej powiązane z zapłatą deweloperowi odpowiedniej sumy pieniężnej tytułem czasowego wyłączenia danego lokalu ze sprzedaży. Powszechnie obowiązujące przepisy nie określają wysokości takiej opłaty rezerwacyjnej. Zależy ona od praktyki dewelopera. Na rynku, takie opłaty rezerwacyjne mogą wynosić nawet 15 tysięcy złotych. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej taka kaucja powinna zostać zaliczona na poczet ceny danego lokalu.

Umowa rezerwacyjna powinna także określać skutki jakie są związane z niepodpisaniem w ustalonym terminie umowy deweloperskiej . Umowa powinna określać, czy kaucja podlega zwrotowi czy deweloper zatrzymuje część lub całość tej kaucji. Wielokrotnie jednak, Sąd Okręgowy w Warszawie Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwestionował możliwość zatrzymywania całej opłaty rezerwacyjnej, w przypadku nieprzystąpienia do podpisania umowy deweloperskiej. Tytułem przykładu, Sąd Okręgowy w Warszawie, w wyroku z dnia 2009-05-14, sygn. akt XVII AmC 235/08, stwierdził, iż Umowa Developerska zawarta będzie w formie pisemnej w terminie przez Sprzedającego wyznaczonym za powiadomieniem Kupującego z minimum 5-dniowym wyprzedzeniem. W przypadku nie stawienia się Kupującego do umowy w wyznaczonym terminie Sprzedający wyznaczy ponowny termin zawarcia umowy. Nie stawienie się na drugi z wyznaczonych terminów oznacza, że Sprzedający może odstąpić od zawarcia Umowy Developerskiej z winy kupującego i zatrzymać opłatę rezerwacyjną , o której mowa w § 4 pkt 1.

4. Termin na podpisanie umowy deweloperskiej

Umowa rezerwacyjna powinna zostać podpisana na czas potrzebny do uzyskania przez klienta decyzji kredytowej na zakup lokalu lub na czas potrzebny do negocjowania umowy deweloperskiej (lub umowy sprzedaży). W praktyce taki okres wynosi ok. 30 dni. Taki termin zawsze można wydłużyć, podpisując aneks do umowy. Jest to najczęściej uzasadnione przez przeciągające się formalności w banku związane z kredytem hipotecznym.

Sprawdzenie umowy rezerwacyjnej przez prawnika i naniesienie do niej poprawek pozwoli zabezpieczyć interesy potencjalnego nabywcy przy kupnie mieszkania od dewelopera. Coraz więcej potencjalnych nabywców decyduje się na wizytę u prawnika, jeszcze przed zakupem nieruchomości, oszczędzając przy tym swój czas, a także zyskując bezpieczeństwo swoich środków.