Rozliczenia po zakończeniu umowy najmu.

Umowa najmu kończy się z upływem okresu na jaki została zawarta (przy umowach na czas określony) albo wskutek jej wypowiedzenia- z zachowaniem lub bez zachowania terminów wypowiedzenia- (przy umowach na czas nieokreślony). W obu wypadkach, po zakończeniu umowy najmu, pojawia się kwestia wzajemnych rozliczeń stron. Jak te rozliczenia wyglądają i jak każda ze stron powinna się do nich przygotować ?

Zadłużenie wynikające z czynszu.

W wypadku zakończenia umowy najmu w pierwszej kolejności problem z rozliczeniem może dotyczyć zaległości w zapłacie czynszu. Należy pamiętać, iż najemca ma obowiązek płacić czynsz do momentu zakończenia umowy. Z punktu widzenia realizacji tego obowiązku nie ma znaczenia fakt, iż najemca nie korzysta z lokalu np. z uwagi, że się z niego wyprowadził jeszcze przed zakończeniem okresu wypowiedzenia.

Nieprawidłową praktyką jest zaliczanie kwoty wpłaconej przez najemcę kaucji na poczet zaległości w zapłacie czynszu. Kaucja służy przede wszystkim zabezpieczeniu interesów wynajmującego związanych z pogorszeniem stanu mieszkania lub uszkodzenia elementów jego wyposażania. Inaczej mówiąc kaucja w okresie trwania umowy najmu, za wyjątkiem pokrywania kosztów naprawy szkód w mieszkanku, jest „nietykalna” i co do zasady nie może być przeznaczana na pokrycie czynszu.

Sytuacja ta zmienia się jednak po zakończeniu umowy najmu. W takiej sytuacji nie ma przeszkód aby dokonać potrącenia wierzytelności wynajmującego z tytułu zaległości w zapłacie czynszu z wierzytelnością najemcy o zwrot wpłaconej kaucji. Podobnie jest w przypadku opłat eksploatacyjnych. Jeżeli występuje zaległość, może ona być odliczona od kaucji.

Szkody w mieszkaniu.

Najemca ma obowiązek zwrócić wynajmowany lokal w stanie niepogorszonym. Obowiązek ten należy rozumieć w ten sposób, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem jej prawidłowego używania, odpowiada natomiast za wszystko to co wykracza poza normalne zużycie.

Wszystkie wyrządzone w trakcie trwania umowy najmu szkody w lokalu lub w elementach jego wyposażenia powinny zostać pokryte z kaucji. W takim wypadku na najemcy ciąży obowiązek uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości wynikającej z umowy. Również koszt naprawy wszelkich niekorzystnych zmian w lokalu lub w elementach jego wyposażenia stwierdzone po zakończeniu umowy najmu- wykraczające poza normalne zużycie- powinny zostać pokryte z kwoty kaucji.

Niekiedy umowa najmu przewiduje, że zdając lokal najemca ma obowiązek go odświeżyć np. poprzez pomalowanie ścian. Jeżeli najemca tego obowiązku nie wykona, koszt wykonania prac może zostać pokryty z kwoty kaucji.

Rozliczenie kaucji.

Z drugiej strony, po zakończeniu umowy najmu, na wynajmującym spoczywa obowiązek rozliczenia i zwrotu kaucji. Wynajmujący ma na to 30 dni od opróżnienia mieszkania przez najemcę.

Co jeżeli kaucja nie wystarcza na pokrycie wszystkich należności ?

Jeżeli kwota wpłaconej kaucji nie pokrywa w całości zaległości z tytułu czynszu lub opłat eksploatacyjnych oraz kosztów naprawy szkód w mieszkaniu i jego wyposażeniu lub kosztów odświeżenia lokalu, wynajmujący może dochodzić od najemcy pozostałej kwoty na drodze postępowania sądowego.

W świetle powyższego jako szczególnie istotne jawi się ustalenie przy zawieraniu umowy kwoty kaucji w takiej wysokości, aby w możliwie jak największym stopniu zabezpieczała ona interesy wynajmującego.

Rozliczenia umowy najmu w Bielsku-Białej

Jeżeli jesteście Państwo zainteresowani zasięgnięciem porady prawnej w sprawie dotyczącej  rozliczeń w trakcie lub po zakończeniu umowy najmu lub powierzeniem prowadzenia takiej sprawy w Bielsku-Białej lub okolicy zapraszam do kontaktu przez moją stronę internetową . Zapraszam również do zapoznania się z innymi wpisami na moim blogu .

Autorem niniejszego wpisu jest adwokat Wojciech Nowak prowadzący kancelarię adwokacką w Bielsku-Białej.