Skutki prawne śmierci najemcy lokalu mieszkalnego

Skutki prawne śmierci najemcy lokalu mieszkalnego

Umowa najmu, obok umowy sprzedaży, jest jedną z najczęściej zawieranych przez osoby fizyczne umów zobowiązaniowych. Dlatego też uważam, że warto poruszyć kwestie tej szczególnej regulacji zwłaszcza w aspekcie skutków prawnych śmierci najemcy lokalu mieszkalnego. Najem jest umową uregulowaną stopniowo. W kodeksie cywilnym odnajdujemy dwa rozdziały o tej tematyce: przepisy ogólne oraz najem lokali. W przepisach prawa znamienne jest również wyróżnienie lokali mieszkalnych, bowiem część przepisów stosujemy tylko w stosunkach, których przedmiotem są właśnie one. Do takiej regulacji właśnie należy zaliczyć art. 691 Kodeksu cywilnego. Jest to przepis szczególny nie tylko z powodu, o którym wspomniałam wyżej. Co do zasady bowiem, wszystkie prawa i obowiązki majątkowe zmarłego podlegają dziedziczeniu na podstawie przepisów kodeksu cywilnego, księgi czwartej - spadki. Jednak w przypadku spełnienia się przesłanek określonych w tym artykule, regulacje prawa spadkowego nie mają zastosowania.

Według przywołanego już przepisu, po śmierci najemcy lokalu mieszkalnego stosunek najmu wstępują wymienione w dalszej części przepisu podmioty. Oznacza to, że z mocy prawa osoby te stają się stroną stosunku najmu. Nabywają w ten sposób prawo do zamieszkiwania lokalu mieszkalnego a jednocześnie obarczone zostają obowiązkiem regularnego płacenia czynszu. Umowa najmu w takiej sytuacji nie wygasa a jedynie dochodzi do jej przekształcenia po stronie podmiotowej.

Jakie więc podmioty mogą wstąpić w stosunek najmu w miejsce zmarłego najemcy? Ustawodawca wymienia:

• Małżonka, który nie jest współnajemcą lokalu

• Dzieci najemcy i jego współmałżonka – zarówno własne jak i przysposobione

• Osoby wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych – nie ma tu znaczenia czy świadczenie to zostało skonkretyzowane

• Osoby, które faktycznie pozostawały we wspólnym pożyciu z najemcą – chodzi tu zarówno o konkubentów, wnuki, prawnuki, rodzeństwo jak i dzieci umieszczone w rodzinie zastępczej

Kluczowe jest jednak spełnienie warunku wspólnego zamieszkiwania z najemcą aż do jego śmierci , w lokalu będącym przedmiotem najmu. Instytucja ta ma bowiem na celu ochronę lokatorów przed utratą miejsca zamieszkania. Rozumianym tu, na co wielokrotnie w swoich orzeczeniach wskazywał Sąd Najwyższy, jako „centrum życiowe określonej osoby”.

A co jeśli nie ma osoby , która spełniałabym wymienione tu warunki? W takiej sytuacji stosunek najmu po prostu wygasa z chwilą śmierci najemcy. Natomiast w przypadku, gdy przesłanki są spełnione przez więcej niż jedną osobę, w stosunek najmu wstępują wszystkie uprawnione podmioty. W konsekwencji po stronie najemcy powstanie wspólność.

Szczególna sytuacja powstaje również, gdy dochodzi do śmierci jednego ze współnajemców. W takim przypadku należy przyjąć, że jedynym podmiotem uprawnionym do najmu lokalu pozostaje drugi wspólnajemca.

Istotne jest tu również orzeczenie Sądu Najwyższego (I CKN527/00) w którym zostało wskazane, że roszczenie o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego nie ulega przedawnieniu. Można się zatem na nie powołać w każdym czasie po śmierci najemcy.

Nie można tu jednak zapomnieć, że najem jest umową dwustronną. Nie można więc zapomnieć o drugiej stronie tego stosunku, czyli wynajmującym. Z jego punku widzenia niewiele się zmienia. Stosunek najmu wciąż istnieje i funkcjonuje na zasadach ustalonych przez strony podczas zawarcia umowy a także na podstawie przepisów prawa. Może on zatem wypowiedzieć taką umowę jednak niezbędne jest do tego dokonanie odpowiednich czynności prawnych.

Podsumowując, wejście w stosunek najmu po śmierci najemcy nie ma nic wspólnego z dziedziczeniem. Uprawniony nie musi zatem być spadkobiercą zmarłego. Ustawodawca w ten sposób chce chronić lokatorów i ich prawa. Dlatego uważam, że jest to bardzo ważna instytucja prawa cywilnego, o której należy pamiętać. Chroni bowiem miejsce, w którym toczy się nasze życie.

Adwokat Michał Olejnik