Nowe mieszkanie od dewelopera. Umowa deweloperska – postanowienia na które należy zwrócić uwagę.

W celu zapobieżenia ewentualnym problemom i nieprawidłowościom warto sprawdzić jak wygląda  umowa deweloperska,  którą będziemy musieli w przyszłości podpisać.   Kupując nowe mieszkanie, często spędzamy mnóstwo czasu nad znalezieniem wymarzonej nieruchomości. Wszechstronnie analizujemy oferty dot. ceny za m2, kosztów ewentualnego garażu, czy miejsca parkingowego, poszukujemy najlepszej możliwej dla nas lokalizacji, a także sąsiedztwa. Warto poświęcić trochę dodatkowego czasu i zastanowić się w jaki sposób się zabezpieczyć.

Czym jest umowa deweloperska?

 

Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego należy rozumieć, umowę na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Umowa deweloperska jest więc umową:

1. zobowiązującą dewelopera do przeniesienia na nabywcę własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości ,

2. dwustronnie zobowiązującą , gdyż obowiązek spoczywa na obu stronach,

3. wzajemną , gdyż świadczenie jednej ze stron jest ekwiwalentem świadczenia drugiej strony,

4. odpłatną , gdyż na nabywcy spoczywa obowiązek spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

 

Należy pamiętać, że nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia, jeżeli nie zawiera ona wyżej wymienionych elementów.  Nie ma jednak przeszkód aby w umowie uregulować dodatkowe umowne warunki odstąpienia.

Umowa deweloperska a jej forma

Umowa deweloperska musi zostać uregulowana  w formie aktu notarialnego.

Zanim podpiszesz umowę, zwróć uwagę na następujące kwestie.

1. opisanie nieruchomości oraz stanu wykończenie

Podobnie jak przy umowie sprzedaży nieruchomości tak i przy umowie deweloperskiej istotne znaczenie ma szczegółowe i wyczerpujące opisanie nieruchomości, poprzez wskazanie:

• położenia,

• powierzchni,

• stanu prawnego,

• standardu wykończenia.

W umowie powinna się znaleźć informacja o ilości pomieszczeń, ich powierzchni a także funkcji, które będą miały spełniać. Warto, aby załącznikiem do umowy był rzut, obrazujący rozkład pomieszczeń, ich wymiary, wysokości okien i drzwi.

Standard wykończenia powinien być określony najlepiej poprzez wskazanie użytych materiałów. Niewystarczające i mało precyzyjne jest popularne określenie „stan deweloperski” czy „stan pod klucz”. W interesie nabywcy jest więc, aby w umowie znalazły się informacje dot. obowiązków dewelopera w zakresie wykończenia poszczególnych elementów takich jak: ściany, podłogi, okna, czy instalacje.

2. rachunek powierniczy – czyli jak są zabezpieczone Twoje pieniądze?

Należy sprawdzić, czy pieniądze wpłacane deweloperowi znajdą się na  mieszkaniowym rachunku powierniczym.  Informacji o rodzaju rachunku należy szukać w  prospekcie informacyjnym.  Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty, z perspektywy nabywcy oczywiście korzystniejszy jest zamknięty.

Zauważyć należy, że pieniądze wpłacane na rachunek powierniczy to jedynie cena mieszkania. Pamiętać więc trzeba, że kwota wpłacona za garaż, będący osobnym lokalem, nie będzie podlegać szczególnej ochronie w przypadku upadłości dewelopera. Należy zwrócić uwagę także jak dzielone są te kwoty i jak zostaną one wpłacona na rachunek powierniczy.

3. metraż – co zrobić, gdy mieszkanie okaże się mniejsze?

Powierzchnia lokalu powinna zostać oczywiście określona w umowie. Często jednak po wybudowaniu okazuje się, że powierzchnia jest inna od tej przewidzianej w projekcie.
W umowie powinno znaleźć się postanowienie, że ostateczna powierzchnia lokalu, nie powinna się różnić od powierzchni projektowej o więcej niż 1-3 %, wówczas gdy różnica przekroczyłaby tą wartość możliwe byłoby roszczenie o dopłatę (gdyby powierzchnia okazała się większa) lub o zwrot nadpłaty ( gdyby była mniejsza). Powinien w umowie zostać także wskazany sposób w jaki zostanie wykonany pomiar.

4. wskazanie terminu odbioru mieszkania i wydania mieszkania

W umowie deweloperskiej powinien zostać określony planowany termin zakończenia robót. Ważnym terminem, który powinien zostać zastrzeżony w umowie jest również termin odbioru mieszkania i spisania protokołu. Ze względu na specyfikę branży, często termin ten nie jest dochowany, tak więc w celu zabezpieczenia praw nabywcy warto w umowie zastrzec karę umowną, na wypadek opóźnienia. Wskazane jest także, aby przy takim odbiorze towarzyszyła nam osoba, która będzie w stanie stwierdzić, czy mieszkanie zostało wykonane zgodnie z projektem, sztuką budowlaną oraz z polskimi normami budowlanymi. Gdy coś zostałoby wykonane niezgodnie z projektem oraz z zakresem prac określonych w umowie deweloperskiej, mamy prawo do żądania dokonania poprawek. Kolejną ważną datą jest także dzień wydania mieszkania, może to nastąpić w tym samym dniu, co odbiór ale nie jest to normą, tak więc bezpieczniej jest zawrzeć również ten termin w umowie.

5. kary umowne naliczane przez dewelopera

Należy umowę przeanalizować również pod kątem kar umownych oraz odsetek. Dopuszczalne są oczywiście odsetki za opóźnienie w zapłacie. Spora część deweloperów zastrzega także karę umowną za odstąpienie od umowy, gdy nabywca nie przystąpił do odbioru mieszkania, bądź zawarcia umowy przyrzeczonej.

6. powierzenie zarządu nieruchomością deweloperowi

W umowach deweloperskich często pojawiają się postanowienia, na mocy których zarząd nieruchomością ma zostać powierzony na kilka lat deweloperowi lub firmie przez niego wskazanej. Takie postanowienia w umowie nie oznaczają, że nie można będzie zmienić zarządu w przyszłości np. na zarząd właścicielski. Należy jednak pamiętać, że osoba, która kupiła swoje mieszkanie od dewelopera, w przypadku takiego postanowienia powierza zarząd w formie aktu notarialnego. W związku z tym uchwała o odwołaniu zarządcy musi protokołować notariusz. W przypadku, gdyby takie postanowienie miało w akcie zostać, dobrym rozwiązaniem byłoby wskazanie okresu na jaki powierza się zarząd, najlepiej maksymalnie do 1 roku. Oczywiście właściciele nie muszą się godzić na zarząd, który został im narzucony i mogą postulować zmianę tego postanowienia już na etapie podpisywania umowy. Ponadto klauzulami uznanymi za niedozwolone przez UOKIK są zapisy, które wskazują na brak możliwości zmiany zarządu.

Jak każdą umowę również i umowę deweloperską należy przeczytać bardzo dokładnie, trzeba sprawdzić, czy zostały w niej uregulowane wszystkie interesujące nas kwestie, a w razie wszelkich wątpliwości dobrze jest taką umowę skonsultować z profesjonalnym pełnomocnikiem, bądź notariuszem.

Źródła:

1. red. D. Okolski, Prawo budowlane i nieruchomości komentarz., wyd. 2017.

2. Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego,  http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf  .