Umowa najmu instytucjonalnego lokalu – co warto wiedzieć?

Umowa najmu instytucjonalnego lokalu – co warto wiedzieć?

Od 11 września 2017 r. obowiązują w polskim systemie prawa przepisy regulujące tzw. n ajem instytucjonalny. Zgodnie z art. 19f ust. 1 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („ Ustawa o ochronie lokatorów ”), umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Co najważniejsze, do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego mu nie przysługuje. Co wynika z powyższego, najem instytucjonalny lokalu stanowi najbezpieczniejsze narzędzie prowadzenia biznesu przed firmy zajmujące się zawodowo najmowaniem lokali służących do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Ustawa o ochronie lokatorów zawiera kilka bezwzględnie obowiązujących warunków, o których powinien pamiętać wynajmujący, a mianowicie:

  1. obowiązek zawierania takich umów wyłącznie na czas określony;
  2. obowiązek zawierania i zmiany takich umów wyłącznie na piśmie pod rygorem nieważności;
  3. możliwość ustanowienia kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja ta nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu;
  4. możliwość podwyższenia czynszu tylko na warunkach umowy;
  5. możliwość wypowiedzenia umowy przez wynajmującego, n ie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli najemca:
  1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.
  1. możliwość opróżnienia lokalu za pośrednictwem komornika tylko po spełnieniu warunku uprzedniego wezwania dłużnika do dobrowolnego zwrotu lokalu. Cały proces jest dokładnie sformalizowany i wymaga postępowania zgodnie z art. 19i Ustawy o ochronie lokatorów.

Kancelaria rekomenduje wykorzystywanie umów najmu instytucjonalnego lokalu przygotowanych w sposób nie tylko poprawny pod kątem prawnym, ale także prostych i precyzyjnych. W takich umowach na pewno nie może zabraknąć:

  1. postanowień dotyczących m. in. zapłaty czynszu i opłat dodatkowych, kaucji, zasad korzystania z lokalu i części wspólnych, napraw usterek, wprowadzania zmian w lokalu, zasad wcześniejszego wygaszania umów najmu i warunków zwrotu lokalu, zasad zapłaty odszkodowania w wypadku niezwrócenia lokalu w terminie oraz zasad komunikacji stron, w tym danych adresowych do korespondencji;
  2. protokołu wydania lokalu, wraz ze spisaniem stanu zużycia mediów;
  3. postanowień dotyczących zasad przetwarzania danych osobowych najemcy, w tym zasad ewentualnego monitoringu, oraz oczywiście;
  4. oświadczenia Najemcy w trybie art. 19f ust. 3 Ustawy o ochronie praw lokatorów, sporządzonego w formie aktu notarialnego.

W interesie wynajmującego jest posługiwanie się umową najmu instytucjonalnego, która zabezpieczy jego interesy i zarazem będzie w pełni zrozumiała i zaakceptowana przez najemcę.