Umowa najmu okazjonalnego na gruncie ustawy o ochronie praw i lokatorów

Instytucja najmu okazjonalnego jest odpowiedzią ustawodawcy na brak chęci wynajmowania mieszkań przez potencjalnych wynajmujących, ze względu na ograniczoną ochronę ich praw w relacji z najemcą. W związku z powyższym konstrukcja najmu okazjonalnego, pozwala na eksmisję określonego lokatora bez ówczesnego przeprowadzenia postępowania sądowego .

Definicja najmu okazjonalnego oraz obligatoryjne i fakultatywne warunki tejże umowy zostały określone w art. 19a ustawy o ochronie praw i lokatorów:

Art. 19a. 1. Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
2. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:
1)oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2)wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3)oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jak wynika z ustępu pierwszego poniższego przepisu, to co jest kluczowe dla określenia czym jest umowa najmu okazjonalnego, jest jej “temporalny” charakter – bowiem może zostać ona zawarta tylko na okres do 10 lat. Co więcej, należy pamiętać, iż w ramach umowy najmu okazjonalnego, wynajmującym może być tylko osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali.

Jak trafnie zauważa sędzia Roman Dziczek, umowa ta powinna spełniać poniższe wymagania:

“1)umowa musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności;
2)musi zawierać dołączone do niej oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca podda się egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2 (na piśmie, z podpisem urzędowo poświadczonym);
3)musi zawierać wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
4)powinna zawierać oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

W przypadku wynajmującego (osoby fizycznej, która nie prowadzi działalności gospodarczej w tym zakresie) ważna jest lojalność podatkowa właściciela, w postaci zgłoszenia umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w terminie 14 dni od jej zawarcia; wówczas skorzysta on z wszystkich przewidzianych w art. 19e wyłączeń ochronnych praw lokatora. Jeśli tego nie uczyni, najem okazjonalny, nawet jeśli powstanie, nie korzysta z żadnych przywilejów; znajdą do niego zastosowanie wszystkie przepisy niniejszej ustawy.” R. Dziczek [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VIII, Warszawa 2023, art. 19(a).

Zapraszam do kontaktu z kancelarią. Fachowo doradzimy w zakresie wszelkich zgadanień dotyczących umów najmu.

Adw. Elżbieta Walczak

tel. 576 777 064