Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania. Czym jest i w jaki sposób zawierać?

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania– co warto wiedzieć ?

Dobrze opracowana umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania i jej opracowanie często przesądzają o możliwości dochodzenia roszczeń w sytuacji, gdy druga strona nie wywiąże się z kontraktu. W obecnych czasach decyzja o zakupie mieszkania to jedna z najbardziej istotnych w życiu. Niejednokrotnie jest ona związana z koniecznością wydania całych zgromadzonych przez lata oszczędności, bądź potrzebą pozyskania środków w postaci kredytu. Warto więc przed finalizacją transakcji pomyśleć o jak najlepszym zabezpieczeniu swoich interesów. Istotne jest to zawłaszcza wtedy, gdy nie możemy umowy sprzedaży zawrzeć od razu.  W dzisiejszym artykule odpowiemy na pytanie, czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, jakie postanowienia muszą się w niej znaleźć, w jakiej formie powinna być ona zawarta oraz jak najlepiej zabezpieczyć interesy stron umowy.

Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania?

Instytucja umowy przedwstępnej została uregulowana w ustawie Kodeks cywilny, jest to umowa, w której jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy. W umowie tej muszą zostać określone istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Celem umowy przedwstępnej jest przygotowanie i zapewnienie zawarcia w przyszłości definitywnej umowy sprzedaży.

Postanowienia, które powinna zawierać umowa przedwstępna.

Ważność umowy przedwstępnej zależy od zawarcia w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej tzw. essentialia negotti umowy definitywnej. W przypadku umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, należy odpowiednio zastosować przepisy dot. umowy sprzedaży, to znaczy, że umowa ta powinna zawierać:

• precyzyjne oznaczenie mieszkania, które podlega sprzedaży;
• określenie jego ceny.

Dodatkowo w umowie tej warto wskazać:

• termin zawarcia umowy ostatecznej,
• inne dodatkowe postanowienia, których celem jest zabezpieczenie interesów danej strony w przypadku, gdyby druga strona uchylała się od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania może zostać zawarta w formie:

• pisemnej zwykłej.
• aktu notarialnego.

Z przepisów prawa nie wynika konieczność zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego mimo, że istnieje taki obowiązek w przypadku definitywnej umowy sprzedaży. Dokonując wyboru formy należy, rozważyć wszystkie wady i zalety.

W przypadku zawarcia umowy w formie pisemnej zwykłej:

• w razie niewykonania umowy przedwstępnej, stronie zainteresowanej przysługuje roszczenie o zapłatę odszkodowania w zakresie szkody, jaką poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W sytuacji natomiast zawarcia umowy w formie aktu notarialnego:

• stronie zainteresowanej zawarciem umowy definitywnej, należy się także uprawnienie do dochodzenia przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej

Zadatek czy zaliczka co lepiej zabezpiecza interesy kupującego?

Niejednokrotnie w umowach instytucje te są stosowane zamiennie, co stanowi poważny błąd. Zawierając umowę, nie tylko przedwstępną warto wiedzieć, czym jest zaliczka, a czym zadatek oraz znać podstawowe różnice. Na pierwszy rzut oka instytucje te są do siebie zbliżone. Zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku jest to oznaczona w umowie kwota, wpłacana na poczet wykonania umowy w przyszłości. Podstawowa różnica ujawnia się dopiero w sytuacji, gdy umowa nie zostanie zrealizowana. W przypadku zaliczki, gdy dojdzie do niewykonania umowy tj. rezygnacji z zakupu, bądź sprzedaży mieszkania, zaliczka musi zostać zwrócona osobie, która ją dała. Brak jest w tym względzie wyjątków tj. sytuacji,w której strony mogą zatrzymać otrzymaną zaliczkę. Sytuacja wygląda zupełnie inaczej w przypadku zastrzeżenia w umowie zadatku.

Jeżeli umowa nie dojdzie do skutku, a jedna ze stron uiściła na rzecz drugiej zadatek, to w zależności od sytuacji kwota zadatku zostanie zatrzymana przez osobę, na rzecz której została zapłacona, bądź też osoba ta będzie zmuszonazwrócić wpłacającemu zadatek w podwójnej wysokości. Trzeba jednak pamiętać o wyjątku, czyli przypadku, gdy za rozwiązanie, bądź też za niewykonanie umowy odpowiedzialne są obie strony, albo żadna z nich. W takim wypadku zadatek powinien zostać zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. Strony na zasadzie swobody umów mogą tę kwestię uregulować odmiennie.

Z punktu widzenia nabywcy, zastrzeżenie w umowie postanowienia o zaliczce nie stanowi żadnego zabezpieczeniasfinalizowania transakcji. Korzystniejsze więc wydaje się zastrzeżenie w umowie zadatku, który de facto zabezpiecza interesy obu stron. W przypadku gdy do sprzedaży mieszkania nie dojdzie z winy kupującego np. wówczas, gdy nie uda mu się uzyskać na czas kredytu, sprzedający może zadatek zatrzymać. (Można oczywiście w umowie kwestię tę uregulować odmiennie i zapisać, że brak uzyskania przez kupującego kredytu, nie będzie przyczyną za którą kupujący ponosi odpowiedzialność, wówczas sprzedający zobowiązany będzie do zwrotu całej kwoty zadatku.) Z drugiej strony, gdy do wykonania umowy nie dojdzie
z winy sprzedającego np. gdy postanowi sprzedać mieszkanie innej osobie, ma on obowiązek nie tylko zwrócić stronie umowy przedwstępnej zadatek, który od niej otrzymał, ale również musi zapłacić kupującemu jego równowartość.

Jeśli zadatek, to w jakiej wysokości?

Przepisy nie określają ani minimalnej, ani maksymalnej kwoty zadatku. W praktyce obrotu na rynku nieruchomości przyjmuje się, że zadatek powinien stanowić maksymalnie 20 % wartości nieruchomości, najczęściej jest to kwota w granicach 10-20 %. Przy ustalaniu zadatku, należy przede wszystkim wziąć pod uwagę represyjny charakter tej instytucji, który ma zniechęcać strony do niewykonania umowy. Z drugiej strony kwota ta nie może być rażąco wygórowana, bowiem w przypadku sporu sądowego może to narazić strony na miarkowanie jego wysokości przez sąd.

Jeżeli chcecie bezpiecznie opracować dokument to wzór pliku możecie znaleźć tutaj –  Umowa sprzedaży mieszkania – wzór