Umowy najmu a koronawirus

Pandemia koronwirusa zmienia nasze życie i naszą sytuację prawną, w tym zakres przysługujących nam uprawnień i spoczywających na nas obowiązków. Jednym z obszarów, na które ma ona wpływ są również istniejące stosunki najmu.

Ustawa z dnia 31 marca 2020 roku o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej zwana Ustawą) ingeruje w treść zawartych już umów najmu i wprowadza instrumenty zapobiegające zakończeniu stosunków najmu lokali w czasie pandemii. Stroną chronioną tymi przepisami jest najemca, a celem wprowadzenia takich regulacji jest zapobieżenie utracie przez najemcę tytułu prawnego do lokalu w czasie epidemii i związana z tym niejednokrotnie konieczność poszukiwania nowego lokalu, co w dobie różnych ograniczeń i obowiązków izolacyjnych może okazać się trudne lub nawet niemożliwe. Aby do takich sytuacji nie dochodziło Ustawa przewidziała następujące rozwiązania:

1. przedłużenie umów najmu,
2. zakaz wypowiadania umów najmu,
3. przedłużenie terminów wypowiedzeń już złożonych.

Jednocześnie, dla ochrony interesów przedsiębiorców – najemców lokali w obiektach wielkopowierzchniowych, w których czynsze najmu są bardzo wysokie, wprowadzony został specjalny mechanizm wygaśnięcia wzajemnych praw i obowiązków na czas zakazu prowadzenia działalności w tych obiektach.

I. Przedłużenie umów najmu

I tak w art. 31s Ustawy postanowiono, że w przypadku gdy umowa najmu lokalu została zawarta przed dniem wejścia w życie tej ustawy, ale jej czas trwania (zgodnie z treścią tej umowy) upływa przed 30 czerwca 2020 rok, to umowa taka ulega przedłużenia na dotychczasowych warunkach do 30 czerwca 2020 roku . Trzeba jednak pamiętać, że aby doszło do takiego przedłużenia najemca musi złożyć odpowiednie oświadczenie wynajmującemu – jeśli je złoży, to umowa ulegnie przedłużeniu i to niezależnie od tego czy wynajmujący wyraża na to zgodę czy nie. Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy . Zgodnie z zasadami prawa cywilnego materialnego oświadczenie takie powinno najpóźniej w tym dniu dotrzeć do adresata czyli do wynajmującego. Możliwość przedłużenia najmu w powyższy sposób dotyczy wszystkich lokali – zarówno mieszkalnych jak i użytkowych . Jednocześnie trzeba mieć na względzie, że wyłączone spod działania tego przepisu są umowy najmu, których przedmiotem nie jest lokal. Uprawnienie do złożenia powyższego oświadczenia przysługuje jedynie najemcy, co oznacza, że wynajmujący poprzez swoje działania nie jest władny do przedłużenia czasu trwania umowy – jeśli najemca nie złoży powyższego oświadczenia, umowa najmu rozwiąże się na dotychczasowych zasadach – w dotychczasowym terminie.

Ustawodawca przewidział też pewne wyłączenia od możliwości przedłużenia najmu lokalu na mocy oświadczenia najemcy. I tak możliwości skorzystania z takiego przedłużenia nie będzie miał najemca, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie Ustawy albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej Ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia jej w życie, był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc.

Z przedłużenia najmu nie będzie mógł również skorzystać najemca jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu używał tego lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, a także najemca, który w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.

W przypadku najemcy lokalu mieszkalnego ustawodawca przewidział jeszcze jeden wyjątek – mianowicie najemca takiego lokalu nie będzie mógł przedłużyć umowy najmu jeśli przysługuje mu tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

II. Zakaz wypowiadania umów najmu

Oprócz przedłużenia stosunków najmu ustawodawca wprowadził też zakaz wypowiadania najemcy umów najmu oraz wysokości czynszu najmu w okresie do dnia 30 czerwca 2020 roku (art. 31t Ustawy). Oznacza to, że w terminie do dnia 30 czerwca 2020 roku wynajmujący nie może skutecznie wypowiedzieć najemcy ani całej umowy, ani wysokości czynszu najmu. Na niezmienionych natomiast zasadach do rozwiązania umowy najmu może doprowadzić najemca.  Literalne brzmienie tego przepisu wskazuje, że – w odróżnieniu od przedłużenia umów najmu – dotyczy on nie tylko umów najmu lokali, ale także wszelkich innych przedmiotów najmu . Powstaje jednak pytanie czy w istocie taka była intencja ustawodawcy czy jest to po prostu wynik błędu czy przeoczenia legislacyjnego. Stąd też zakres stosowania tego przepisu może budzić pewne wątpliwości.

Także i tutaj przewidziano pewne wyjątki od zakazu wypowiadania – dopuszczalne jest bowiem wypowiedzenie umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie art.11 ust.2 pkt1, 3 lub 4 ustawy z dnia 21czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (np. korzystanie z lokalu niezgodnie z umową czy przeznaczeniem, podnajem, oddanie do korzystania osobie trzeciej, potrzeba remontu czy rozbiórki lokalu), a także najemcy, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Z kolei w przypadku lokalu użytkowego wypowiedzenie będzie dopuszczalne jeśli następuje  w związku z naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

III. Przedłużenie terminów wypowiedzeń już złożonych

Konsekwentnie ustawodawca zdecydował również co z wypowiedzeniami, które już zostały złożone (przed dniem wejścia w życie w Ustawy), a ich termin upłynąłby przed 30 czerwca 2020 roku. Ustawa stanowi, że w takiej sytuacji termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30czerwca 2020r. Warto jednak zwrócić uwagę, że dla odmiany ten przepis dotyczy wyłącznie umów najmu lokali mieszkalnych . Oznacza to, że złożone przed dniem wejścia w życie ustawy wypowiedzenia najmu lub wysokości czynszu lokali użytkowych nie ulegną wydłużeniu. Jednocześnie – podobnie jak w przypadku przedłużenia umów najmu - przedłużenie terminu wypowiedzenia wymaga oświadczenia woli najemcy . Jego brak spowoduje zatem, że termin wypowiedzenia upłynie bez żadnych zmian i stosunek najmu zakończy się przed 30 czerwca 2020 roku lub w tym terminie zacznie obowiązywać nowa stawka czynszu najmu. Oświadczenie woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego lub o przedłużeniu terminu wypowiedzenia wysokości czynszu do dnia 30 czerwca 2020r. najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu tego terminu. Oświadczenie takie musi dotrzeć do wynajmującego najpóźniej w tym dniu.

Przedłużenie terminu wypowiedzenia nie nastąpi jednak w przypadku wypowiedzenia umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego na podstawie art.11 ust.2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego lub któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba ze najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

IV. Wygaśnięcie umów najmu na czas zakazu prowadzenia działalności

Ustawa w szczególny sposób uregulowała również sytuację najmów lokali w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży ponad 2000 m2 na czas zakazu prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Na czas takiego zakazu wygasły bowiem wzajemne zobowiązania stron umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów , przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Dzięki tej regulacji najemcy związani często długoterminowymi umowami bez możliwości ich wcześniejszego rozwiązania, za to z wysokimi czynszami najmu, zostali zwolnieni z obowiązku jego zapłaty przez okres, w którym wskutek zakazu nie mogli prowadzić w tych lokalach działalności.

W związku ze zniesieniem zakazu działalności zaktualizowała się jednak obecnie powinność najemców do przedłużenia powyższych umów. Ustawa przewiduje bowiem, że uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Trzeba mieć na względzie, że postanowienia Ustawy dotyczące wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań na czas zakazu prowadzenia w nich działalności przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu terminu na złożenie powyższej oferty.