Charakter spraw o zasiedzenie wymaga gruntownej analizy dokumentacji nie tylko dotyczącej nieruchomości, ale również dotyczących wszystkich osób zainteresowanych. Konieczne jest przeanalizowanie dokumentacji księgi wieczystej, ewidencji gruntu oraz aktów stanu cywilnego – nierzadko konieczne są liczne wizyty w archiwach.

W tych sprawach nic nie jest proste i w trakcie postępowania sądowego może „posypać się” dosłownie wszystko.

Jako że stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu znacznego czasu (kiedyś 10 i 20  lat; obecnie 20 i 30 lat) to wszystko rozmazuje się i to nie tylko w pamięci właściciela (spadkobiercy dawnego właściciela), ale również na kartach dokumentacji gruntowej – na własne oczy widziałam tak wyblakłe dokumenty, że nie dało się ustalić ich treści.

Często konieczne jest nawet przeprowadzenie opinii biegłego na okoliczność ustalenia dokładnego usytuowania oraz powierzchni działki, którą chcemy zasiedzieć, bo z dokumentacji prawie nic nie wynika.

Ale to jeszcze da się przebrnąć, jednak jest coś gorszego… zapomniani kuzyni, mąż którego nie chcemy pamiętać, a nawet ciotka, która wyjechała do Ameryki w 1932 roku może całkowicie zmienić sytuację w sprawie o zasiedzenie. Dlaczego? Bo każda z tych osób potencjalnie może być zainteresowana pozytywnym albo negatywnym wynikiem prowadzonego postępowania.

Zabierając się za sprawę o stwierdzenie zasiedzenia jakiejkolwiek nieruchomości musimy w pierwszej kolejności sprawdzić  czy zostały przeprowadzone postępowania spadkowe po wszystkich osobach,  które mogą ewentualnie występować w sprawie.

Jeśli nie, to należy to zrobić w pierwszej kolejności.

Ten czas należy wykorzystać maksymalnie, bowiem to wtedy musimy zebrać całą potrzebną dokumentację do sprawy wraz z  danymi wszystkich żyjących spadkobierców . To ważny moment, bo każdy nieopatrznie nieustalony adres skutkuje koniecznością przeprowadzenia procedury wezwania do udziału w sprawie przez ogłoszenie – czyli mamy dodatkowo co najmniej 6 miesięcy.

Jeszcze ważniejsze od ustalenia personaliów oraz adresów uczestników jest ustalenie  czy faktycznie w ich ocenie istnieją przesłanki do zasiedzenia przez nas „naszej” nieruchomości . Ich pamięć i przychylność będzie bardzo pomocna. To oni będą podstawą do wykazania czy posiadaliśmy (nasi dziadkowie, rodzice) nieruchomość w taki sposób jakby była nasza. Jeśli oni nie pamiętają, kolejnym istotnym krokiem jest ustalenie za ich pomocą osób, które mogą to ewentualnie pamiętać – sąsiedzi, znajomi albo urzędnicy z tamtych lat.

I tu ważna uwaga – nie chodzi o to, żeby świadkowie wiedzieli co jest w dokumentach, tylko żeby pamiętali czy my, jako właściciele albo nasza babcia, pieliliśmy ogródek, a dziadek w tym czasie wbijał paliki pod ogrodzenie. To o taką wiedzę nam chodzi.

Jeśli chodzi o dokumentację to próbujemy pozyskać jak najwięcej dokumentów dotyczących „naszej” działki – w dużym skrócie wszystkie możliwe dokumenty, gdzie pojawiają się nazwiska właścicieli albo numer działki, w tym potwierdzenia zapłaty podatku od nieruchomości.

Wszystkie błahe papierki zebrane w reklamówce na dnie szafy mają znaczenie – jeśli dokumenty przepadły – pozostaje nam biegły, ale to nie jest najczarniejszy scenariusz.

Problem pojawia się, jeśli nie będziemy czuwać w jaką stronę zmierza postępowanie. Konieczne jest weryfikowanie na każdym etapie postępowania czy faktycznie nasi przodkowie posiadali tą nieruchomość, a jeśli tak to którzy dokładnie. W tym momencie nie jest istotne co się dzieje teraz,  kluczowe jest przypomnienie sobie co się działo w  momencie, w którym upłynęło 20 czy 30 lat.  Cofamy się pamięcią do tamtej daty i ustalamy czy rodzice, dziadkowie byli jeszcze wtedy małżeństwem, czy oboje żyli i czy nie kręcił się wujek Jurek co też te paliki wbijał.

Nieco uspokajająca  w tym zakresie jest teza uchwały  Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2017 r.,  o sygn. akt:  III CZP 49/17:

Stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości  może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania  także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył.  W takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na ewentualną potrzebę zmiany wniosku.

Jednak bądźmy czujni, aby w odpowiednim momencie i w odpowiedni sposób zareagować na to co się dzieje w sądzie, co mówi Sąd i co mówią inni uczestnicy postępowania.

A  pamiętając o powyższych wskazówkach uda nam się przeprowadzić całe postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości bez najmniejszego problemu.

Kluczem do sukcesu jest sumienne przygotowanie się do sprawy albo skorzystanie z profesjonalnego i sumiennego pełnomocnika.