Wady robót budowlanych a protokół odbioru

Odbiór robót budowlanych to element bardzo istotny, zarówno z punktu widzenia inwestora, jak i wykonawcy, jest to chwila, w której strony formalnie potwierdzają zakończenie prac. Jednak nie zawsze wszystko przebiega zgodnie z planem – czasem w trakcie odbioru wychodzą na jaw wady robót budowlanych. Skutkiem tego niejednokrotnie inwestor odmawia dokonania odbioru, co może się wiązać ze sprzeciwem ze strony wykonawcy.

Podział wad robót budowlanych

Zasadniczo wady robót budowlanych (i nie tylko) dzielą się na istotne i nieistotne. Choć ustawodawca nie wskazał wprost, jakie typy wad mają ten przymiot istotności, zasadniczo wskazuje się, że istotnymi są takie wady, które uniemożliwiają czynienie właściwego użytku z przedmiotu robót, wyłączają ich normalne wykorzystanie zgodnie z celem umowy albo odbierają im cechy właściwe lub wyraźnie zastrzeżone w umowie, istotnie zmniejszając ich wartość (tak np. wyrok SA w Warszawie z dnia 27 czerwca 2018 r., sygn. akt: V ACa 1302/17). Wszystkie pozostałe wady mają charakter nieistotny.

Obowiązek odbioru

Zgodnie z art. 647 Kodeksu cywilnego "[p]rzez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia". Oznacza to, że odbiór wykonanych robót nie jest uprawnieniem inwestora, a jego obowiązkiem, wynikającym wprost z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Dlatego też swoboda inwestora w kształtowaniu postanowień umownych dotyczących odbioru podlega ograniczeniom.

Przede wszystkim inwestor nie ma prawa do odmowy odbioru - a, co za tym idzie, zapłaty wynagrodzenia - w wypadku zaistnienia wad nieistotnych. Co ważne, nie ma na to wpływu sposób uregulowania odbiorów w umowie. Choć postanowienia uzależniające możliwość odbioru od bezusterkowości są niezwykle częste, zgodnie z przepisami oraz orzecznictwem dotyczącym robót budowlanych są one nieważne, jako że pozostają w sprzeczności z istotą umowy o roboty budowlane.

Zatem kiedy inwestor może odmówić odbioru robót budowlanych? Zgodnie z orzecznictwem, w tym Sądu Najwyższego "[o]dmowa odbioru będzie uzasadniona jedynie w przypadku, gdy przedmiot zamówienia będzie mógł być kwalifikowany jako wykonany niezgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej lub wady będą na tyle istotne, że obiekt nie będzie się nadawał do użytkowania" (tak wyrok SN z dnia 7 marca 2013 r., sygn. akt: II CSK 476/12). Zatem w wypadku wad nieistotnych inwestor nie ma uprawnienia do odmowy dokonania odbioru.

Protokół odbioru robót z wadami
Powyższe nie oznacza jednak, że inwestor pozostaje bezradny wobec zaistnienia licznych wad, które nie mają jednak przymiotu istotności. Ma on obowiązek dokonać odbioru, jednak w protokole odbioru można - i należy - wskazać wykryte wady. Wady te podlegają późniejszemu usunięciu przez wykonawcę na zasadach określonych przepisami prawa oraz postanowieniom umownym.

r.pr. Anna Toporowska

e-mail: anna.toporowska@outlook.com

tel.: 725 569 297