Współwłasność - ułatwienie czy przeszkoda?

O współwłasności można mówić wówczas, gdy  własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom.  Artykuł ten dotyczy wyłącznie współwłasności w częściach ułamkowych, pomija współwłasność łączną (to jest wspólność majątkową małżeńską i wspólność majątku wspólników spółki cywilnej).

Czy warto znieść współwłasność? Powyższe pytanie oraz zagadnienie będące tytułem niniejszego artykułu można rozważyć na przykładzie współwłasności nieruchomości. Załóżmy, że istnieje nieruchomość gruntowa X zabudowana dwupiętrowym budynkiem mieszkalnym. Parter tego budynku zamieszkuje osoba A, natomiast pierwsze piętro osoba B, a drugie osoba C. Każda z tych osób jest współwłaścicielem przedmiotowej nieruchomości w częściach równych, zatem w 1/3. Do czego fakt współwłasności uprawnia współwłaścicieli i jakie obowiązki z tego tytułu na nich ciążą?

Po pierwsze, należy pamiętać, że  każdy ze współwłaścicieli ma prawo bez zgody pozostałych współwłaścicieli rozporządzić swoim udziałem.  Może, zatem, dokonać obiążenia lub przeniesienia własności (sprzedaży) takiego udziału bez żadnych ograniczeń. Niemniej jednak, osoba A pomimo faktu swobodnego zamieszkiwania parteru nie może dokonać sprzedaży tego lokalu, jako że nie jest ona formalnie właścicielem lokalu położonego na parterze, a w budynku brak jest wyodrębnionych lokali. Należy, bowiem, pamiętać, że współwłasność w tej sytuacji oznacza, że każda z tych osób jest właścicielem 1/3 każdej nawet najmniejszej cząsteczki nieruchomości, począwszy od symbolicznej cegły będącej budulcem budynku, każdego drzewa i krzewu rosnącego na działce, skończywszy na poszczególnych lokalach. Osoba A będzie, zatem, współwłaścicielem w 1/3 części swojego parteru, pierwszego oraz drugiego piętra, podobnie jak pozostali współwłaściciele. Przedmiotem przeniesienia własności może być w takiej sytuacji tylko udział, jaki posiada, nie zaś konkretna część lokalu.  Oznacza to, że  bez zniesienia współwłasności  w obecnych warunkach rynkowych bardzo trudno będzie dokonać sprzedaży, ponieważ potencjalni nabywcy często są zainteresowani kupnem konkretnego lokalu nieruchomości wraz z udziałem w gruncie, nie zaś ogólnie określonego udziału.

Ponadto, zniesienie współwłasności ma istotne znaczenie także w razie zamiaru wynajmowania konkretnego lokalu.  Dopóki nieruchomość stanowi współwłasność, wszystkie pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości ich udziałów.  Zatem, jeżeli osoba A wynajmuje lokal położony na parterze i pobiera z tego tytułu czynsz, pozostałe osoby mają prawo żądać rozliczenia z tego tytułu.  Zaniechanie dochodzenia takiego rozliczenia świadczy wyłącznie o dobrej woli pozostałych współwłaścicieli.  Natomiast, jeżeli dojdzie do zniesienia współwłasności oraz wyodrębnienia poszczególnych lokali i osoba A stanie się właścicielem lokalu położonego na parterze, będzie mogła swobodnie wynajmować ten lokal bez konieczności rozliczeń z pozostałymi współwłaścicielami.

Jakie kroki należy podjąć, aby swobodnie sprzedać lub wynajmować daną nieruchomość lokalową? Należy:

1. dokonać zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej;

2. dokonać odpowiednich wpisów zmieniających dane w księdze wieczystej dla zabudowanej nieruchomości gruntowej;

3. założyć księgę wieczystą dla wyodrębnionego lokalu i dokonać wpisu właściciela.

Należy pamiętać, że  każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności bez zgody pozostałych, a roszczenie to nie ulega przedawnieniu . W celu czasowego zabezpieczenia przed sprzedażą współwłaściciele mogą zawrzeć umowę wyłączającą uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności na czas nie dłuższy niż pięć lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu możliwe jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat, przedłużenie można ponowić. Rozwiązanie to może znaleźć zastosowanie wyłącznie w sytuacji zgody wszystkich współwłaścicieli.