Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania i wynajmujesz je komuś na cele mieszkalne,  nie możesz zapomnieć o pewnej osobie, która może na pierwszy rzut oka nie wydaje się zbyt ważna.

 

Chodzi  o żonę lub męża…

Nie, nie chodzi o Twojego małżonka 🙂 

Tylko o  małżonka Najemcy, który jest także Twoim Najemcą.

 

 

Co mówi kodeks cywilny o małżonkach Najemcy mieszkania?

 

Art. 6801 kodeksu cywilnego stanowi, że:

• małżonkowie  są najemcami lokalu  bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe,
• jeżeli  nawiązanie stosunku najmu
• mającego służyć zaspokajaniu  potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny ,
• nastąpiło  w trakcie trwania małżeństwa.

 

Co to oznacza?

 

 

To oznacza, że jeśli podpisałeś umowę najmu mieszkania nawet  tylko z jedną osobą,  która wynajęła mieszkanie dla zaspokajania potrzeb mieszkaniowych swojej rodziny, to z automatu  masz, drogi Wynajmujący, zawartą umowę najmu także z małżonkiem  takiego lokatora (o ile Najemca takiego małżonka posiada).

Oczywiście, możesz podpisać umowę także z obojgiem małżonków. Zakładam jednak, że wówczas doskonale zdajesz sobie sprawę, że masz co najmniej dwóch Najemców. 

 

Dlaczego to jest takie ważne?

 

 

Najważniejszy powód jest taki, że o ww. przepisie musisz pamiętać przy wszelkich wypowiedzeniach umowy najmu/czymszu.

Wyobraź sobie taką sytuację:  wypowiadasz umowę najmu mieszkania lokatorowi Janowi Kowalskiemu.

Jan Kowalski nie chce opuścić lokalu.

Składasz pozew o eksmisję, a sąd orzeka, że Jan Kowalski ma opuścić i opróżnić lokal.

Przy czym jednocześnie stwierdza, że jego żona ma nadal tytuł prawny do lokalu i jest lokatorem, ponieważ nigdy skutecznie nie wypowiedziano jej umowy najmu mieszkania.

Nieciekawie? Prawda?

  

Wypowiedzenie!

 

Pamiętaj zatem, że nie zawsze musisz wypowiedzieć umowę jedynie osobie, z którą bezpośrednio podpisałeś umowę! Na pewno musisz wystosować wypowiedzenie, co najmniej do małżonka Najemcy. 

 

Lokator

 

 

 

Zmartwię Cię jeszcze bardziej.

Doktryna i orzecznictwo przyjmują, że osoby, które pozostają  pod władzą rodzicielską lokatora,  także mają prawo do  używania lokalu.

Poza tym przyjmuje się także, że  dorośli domownicy  lokatora również mają  status lokatorów.

Ich prawo do lokali wynika z tego, że pomiędzy nimi, a Najemcą nawiązuje się stosunek podobny do użyczenia (bezpłatne prawo do korzystania z mieszkania).

 

 

Czy osobom, które mają tzw. pochodny tytuł prawny do lokalu, należy doręczać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?

 

 

 

Uważam, że nie, ponieważ ich tytuł prawny do lokalu jest zależny od samej umowy najmu, a więc skuteczne rozwiązanie umowy najmu powoduje także rozwiązanie takiego pochodnego stosunku.

Mówiąc krótko: każdy najemca jest lokatorem, ale nie każdy lokator jest najemcą (lokator może mieć inny tytuł prawny do lokalu niż umowa najmu np. wywodzący się z uprawnienia Najemcy i ściśle z tym uprawnieniem powiązany).

Akurat w przypadku małżonka jest tak, że KC stanowi wprost, że małżonek jest także Twoim Najemcą. Inne opisane w tej części artykułu osoby mają jedynie status lokatora. 

Pomimo tego, nie możesz jednak twierdzić, że takie osoby (z pochodnym tytułem prawnym) mieszkają w lokalu bezprawnie albo że mieszkały w nim bez tytułu prawnego.

Skoro ktoś miał tytuł prawny do lokalu i mieszkał w nim legalnie, to przy ewentualnym procesie eksmisyjnym, Sąd będzie badał, czy nie przyznać takiej osobie prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Sąd pominąłby ten proces jedynie w przypadku, gdyby osoby zajmujące lokal nigdy nie miały tytułu prawnego do lokalu (np. gdyby zajęły go samowolnie i nielegalnie). 

O tym, że taka sytuacja może wydłużyć proces odzyskania mieszkania, pisałem  tu  i  tu . 

 

Nawiasem mówiąc,  z ostrożności osobiście wysyłam wypowiedzenie umowy najmu wszystkim lokatorom (ewentualnie wyjaśniam na piśmie innym lokatorom tj. tym z pochodnym tytułem prawnym do lokalu, że umowa najmu mieszkania została skutecznie rozwiązana z Najemcą).

 

Ustawa o ochronie praw lokatorów [1]

 

 

Jeśli czytasz mojego bloga, być może zastanawiasz się, czy aby ww. ustawa nie reguluje tego inaczej (niż art. 6801 KC)?

Niestety nie.

Przepis kodeksu cywilnego wiąże Cię, drogi Wynajmujący, w całości, jako że ustawa o ochronie praw lokatorów milczy w ww. zakresie.

  

PODSUMOWANIE

 

 

 

Pamiętaj, że prawo chroniące lokatorów osłania parasolem ochronnym bardzo dużą grupę osób.

Lokatorem nie musi być wyłącznie osoba, z którą osobiście podpisałeś umowę.

Z tego wpisu zapamiętaj, że bez żadnych wątpliwości, małżonek Najemcy to także Twój Najemca.

Jeśli wypowiadasz umowę najmu mieszkania osobie, z którą ją podpisałeś, najlepiej wyślij odrębne pismo o wypowiedzeniu umowy najmu (w tym  uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia takiej umowy, jeżeli wymagają tego przepisy) także małżonkowi takiej osoby.

Pismo takie wyślij listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Możesz pominąć te czynności, jeśli wypowiedzenie wręczasz Najemcom osobiście, a każdy Najemca potwierdzi Ci na kopii wypowiedzenia fakt otrzymania pisma.  

Pamiętaj także o tym, aby zapisać dane małżonka Najemcy (i innych osób, które mają zamieszkać w lokalu) przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania (imię, nazwisko, PESEL).

Mam nadzieję, że nie będziesz musiał korzystać z tych danych. Niemniej jednak, w przypadku wdawania się w spór z Najemcą i innymi lokatorami, ww. dane mogą Ci się przydać.

 

 

 

 

 

 

[1]  Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm., we wpisie „ochrona praw lokatorów”)