Zarządzanie (administrowanie) wspólnotą mieszkaniową. Kto może być zarządcą (administratorem) wspólnoty mieszkaniowej? Czym jest

W poprzednim artykule omówione zostały prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz dowiedzieliśmy się czym jest wspólnota mieszkaniowa oraz kiedy powstaje. Pozostaje zatem do omówienia kwestia kto oraz w jaki sposób może zarządzać wspólnotą mieszkaniową. Wspólnoty mieszkaniowe rozróżniamy na tzw. „małe wspólnoty” oraz „duże wspólnoty”. Małe wspólnoty mieszkaniowe to takie, których łączna liczba lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi nie przekracza siedem. Analogicznie, duża wspólnota mieszkaniowa to taka, w której skład wchodzi więcej niż siedem lokali wyodrębnionych wraz z lokalami niewyodrębnionymi. W małej wspólnocie mieszkaniowej administrowaniem wspólnotą powinien zająć się zarządca wybrany przez właścicieli lokali wchodzących w skład jednej wspólnoty mieszkaniowej (tzw. zarząd umowny). Jeśli nie zostanie wybrany zarządca, wówczas wszyscy współwłaściciele zarządzają wspólnotą (tzw. zarząd ustawowy). Jeśli zarząd nieruchomością wspólną powierzamy osobie fizycznej (może nim być również jeden ze współwłaścicieli lokalu) bądź prawnej, to mamy do czynienia z reprezentacją powierzoną (powierniczą). Oznacza to, że na podstawie wyrażonej w umowie woli właścicieli następuje powierzenie osobie trzeciej kompetencji do składania oświadczeń woli we własnym imieniu, ze skutkiem prawnym dla wspólnoty. Powierzenie zarządu oznacza powołanie zarządcy (administratora). W praktyce, administrowanie wspólnotą powierza się zewnętrznemu podmiotowi. Sposób wykonywania zarządu nieruchomością wspólną i osobę zarządcy wpisuje się do działu III księgi wieczystej obejmującej nieruchomość, w której wyodrębniono lokale. Z kolei w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, konieczne jest powołanie do życia tzw. zarządu wspólnoty mieszkaniowej – organu wspólnoty mieszkaniowej. Następuje to poprzez podjęcie uchwały przez właścicieli lokali, którzy to wybierają jednoosobowy lub kilkuosobowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. W jego skład mogą wchodzić zarówno właściciele lokali wyodrębnionych, jak też osoby nienależące do grona właścicieli lokali danej wspólnoty. Natomiast, członkiem zarządu wspólnoty mieszkaniowej nie może być osoba prawna. Zarząd wspólnoty może, ale nie musi, wykonywać czynności z zakresu administrowania nieruchomością. Czynności te mogą być bowiem powierzone wyspecjalizowanej jednostce tj. zarządcy/administratorowi wspólnoty mieszkaniowej. Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Właściciel lokalu oraz osoba nienależącej do grona właścicieli lokali pełniąca obowiązki członka zarządu może żądać od wspólnoty wynagrodzenia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy. Czym zajmuje się zarząd wspólnoty? Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Do zarządu wspólnoty należy zatem m.in.: zawieranie umów odnoszących się do dostawy energii elektrycznej i cieplnej, wywóz odpadków, utrzymanie czystości, konserwacja urządzeń itp., są to tzw. czynności zwykłego zarządu, wobec tego zarząd w tym zakresie może sam podejmować decyzję. Z kolei, czynności takie jak np. ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, przyjęcie rocznego planu gospodarczego, ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej - wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali wyrażającą zgodę na podjęcie danej czynności, która to przekracza zwykły zarząd nieruchomością. Należy pamiętać, że każdy właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Termin wynosi 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.